近年来，因楼上渗水引起的纷争频见于各种媒体，遇到间地，物业管理公司到底该怎样科学申诉，在赔偿时，该注意哪些要素?就此类纷争本期说法应邀了相关辩护律师予以详解。
事例一：三层楼3家人浴室渗水一年多
2015年5月17日，兰州市滨河建西东路宝丰花园物业管理公司张先生称，该住宅小区已建成10多年，他于2013年11月买了阿尼济堡县的二手房。刚入住后就辨认出房屋内浴室渗水，他拆开浴室的瓷砖，辨认出大片顶板都被水浸泡，水珠滴滴往下掉。
张先生家住5楼，当时6楼正在家装，其怀疑是楼上的浴室渗水导致自己家渗水、墙皮发霉。可是找到楼上的居民才辨认出，6楼浴室也存在渗水的情况。4楼的居民也找到张先生反映，4楼浴室的房顶也在渗水。张先生说，他们曾找过住宅小区负责水电修理的李师傅，但是对方并没有来修理，并解释他在外地，没法来修理，建议找物业管理徐经理。但是，徐经理电话却一直关机。
事例二：一楼渗水一楼遭淹珍奇篆刻经济损失惨重
2011年6月5日7时许，景泰县男子王庆贤辨认出，自己承租该县供电公司办公楼一楼的浩瀚艺术篆刻室外间走廊及里间古玩储藏室地面均有积水，店内珍奇古玩损坏，遂向景泰县公安局城关派出所报警，并电话告知一楼佃户高银奎。
此后，王庆贤一纸诉状将景泰县供电公司和高银奎告上法庭。2012年7月9日，景泰县高等法院一审裁决景泰县供电公司赔偿王庆贤古玩经济损失10万元，高银奎赔偿王庆贤古玩经济损失15万元。王庆贤、高银奎、景泰县供电公司均不服裁决，提出上诉。敦煌市中级高等法院征询双方原告意见后委托中国篆刻鉴别管理中心甘肃中心展开了鉴别，确定赔偿总额为118.4万多元。2012年12月14日，敦煌市中级高等法院二审改判高银奎赔偿王庆贤经济损失49.7万多元，景泰县供电公司赔偿王庆贤经济损失21.3万多元，王庆贤自己分担经济损失47.3万多元。
2014年3月31日，甘肃省人民检察院向省高级人民高等法院提出民事抗诉。当年12月5日，经省高院主持调解，双方原告自愿达成协议：高银奎在2014年12月15日前赔偿王庆贤水淹的古玩经济损失24万多元，景泰县供电公司不再展开赔偿。
问：当渗水事件发生后，楼上损坏方第一时间应该怎样做?
辩护律师：在辨认出渗水情况后，作为损坏方首先应保护当晚，并展开确凿证据固定。例如拍照、录像录音等确凿证据收集。可先找住宅小区物业管理或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居们，展开商谈修整。
辩护律师：假如商谈修整不成，则可采取以下方式，例如应邀相关人员展开当晚公正。同时对经济损失的赔偿范围，建议能请有评估结果资质的企业，如价格认证中心等，到当晚展开评估结果。相关手续完备后，再向高等法院控告为妥。当然，事情发生后，邻里间能相互体谅，妥善解决问题是最有效的。作为损坏方的心情，大家都能理解，但我们也反对不顾事实，漫天要价，这样往往不利于赔偿问题的解决，同时，也不合乎法律明确规定。
问：对渗水导致的经济损失，又该怎样赔偿?
辩护律师：《物权法》第三十九条明确规定：“房产权利人因用水、排水、通行、架设管线等利用交界处房产的，应尽量避免对交界处的房产权利人导致侵害;导致侵害的，应给予赔偿。”首先，对渗水其原因需要鉴别，若因房屋质量不合乎国家标准引起，在宽限期内，损坏害物业管理公司可明确要求地产商对渗水房屋展开修理，并赔偿物业管理公司因此导致的经济损失。其次，假如楼上物业管理公司但因其家装或架设水管导致胡镇“电烧”，胡镇应及时处理查找渗水其原因并展开修理，还应就其不当行为给胡镇导致的侵害分担赔偿责任。
辩护律师：若房子还在宽限期内，又确信不是人为破坏时，不管是损坏物业管理公司还是楼上邻居们物业管理公司，都应及时处理让地产商展开修整处理。当地产商按物业管理公司明确要求，派人来修整后，仍未解决渗水问题或修理不到位，反复两次后，物业管理公司能自行找人展开修理，服务费由地产商来出。当地产商不予理睬时，损坏物业管理公司能到当地质监部门展开投诉，或将地产商控告至高等法院。
假如渗水其原因确为楼上导致，而邻居们不配合或不及时处理修整，损坏物业管理公司可根据《民法通则》第五十五条之明确规定，将争议提交高等法院处理。假如邻居们不理睬高等法院的裁决，损坏方能先自己请施工队展开修整，所花费的服务费依据相关法律法规，再通过高等法院明确要求楼上邻居们展开赔偿。
问：胡镇家装导致渗水，住宅小区物业管理公司要不要分担责任?
辩护律师：我国《物业管理管理条例》第五十三条明确规定：物业管理公司需要装饰家装房屋的，应事先告知物业管理服务企业。物业管理服务企业应将房屋装饰家装中的禁止行为和注意事项告知物业管理公司。物业管理公司辨认出在家装过程中有违反相关明确规定的行为时，应通知行为人立即停止并改正;行为人拒不停止或改正的，应及时处理报请相关行政部门依法处理。假如物业管理公司遇到了此类问题，应首先向物业管理公司反映，物业管理公司假如没有尽到上述义务，就应该为受到经济损失的物业管理公司分担一定的赔偿责任。但假如物业管理公司已经尽到义务，则不分担责任。
辩护律师：根据《物业管理管理条例》明确规定，物业管理管理单位的管理范围是大厦和住宅小区的公共区域和共用设施设备，不包含物业管理公司私人所有的设施。因此，房屋修理责任为室内部分由物业管理公司负责修理。如房屋经济损失属于上层物业管理公司不当行为所致，应由上层物业管理公司负责修理。应该注意的是，假如房屋渗水属于房屋质量问题，那就应该由地产商分担责任。假如物业管理管理公司已经展开了告知的义务，且本身也不属于质量问题，那么物业管理公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与交界处物业管理公司的关系，其不分担法律责任。
问：出租房渗水殃及邻居们，房屋所有人需要分担责任吗?
辩护律师：《民法通则》第五十五条明确了房产的交界处各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的交界处关系。给交界处方导致妨碍或者经济损失的，应停止侵害，排除妨碍，赔偿经济损失。也就是说，假如案件系交界处关系纷争，物业管理公司虽然并非侵权人，但作为房产的所有人，对因其房屋渗水对邻居们导致的经济损失仍应分担赔偿责任，物业管理公司在分担赔偿责任后亦可向租户追偿。对邻居们因为渗水而导致的经济损失，能双方酌情商定。
辩护律师：《物权法》第八十五条明确规定，法律、法规对处理交界处关系有明确规定的，依照其明确规定办理;法律、法规没有明确规定的，能按照当地习惯。同时，《合同法》第二百一十九条明确规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到经济损失的，出租人能解除合同并明确要求赔偿经济损失。”也就是说，房产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有明确要求其他交界处方提供便利或是接受一定限制的权利。
问：购买的新房出现渗水等问题，又该怎样申诉?
辩护律师：《城市房地产开发企业经营管理条例》就明确规定，房地产地产商应在商品房交付使用时，向购房者提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产地产商对销售的商品住宅分担质量责任的法律文件，里面应列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、宽限期、保修单位等内容。而房地产地产商应按照住宅质量保证书的约定，分担商品房保修责任。
辩护律师：《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的明确规定》就明确了，正常情况各部位、部件的保修内容和最低宽限期限分别是：屋面渗水，保修3年;墙面、厨房和浴室地面、地下室、管道渗漏，保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年;墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年;供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修1年;灯具、电器开关保修6个月。宽限期从房地产地产商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。宽限期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产地产商免费修理，因商品房存在质量问题，保修单位展开修理时导致房屋的使用功能受到影响，购买人能明确要求地产商分担赔偿责任。但要注意，因居民不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当家装等导致的质量经济损失，地产商不分担保修责任。
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