【房子提价商家许诺_】高等法院裁决_提价部分索赔给买主(附检察官提示、辩护律师释疑)

4号看房团 2022-06-02 139

如每一个不廉洁的偿付者都牺牲足够的牺牲，相信敢于偿付的人就没那么多了！！

近年来，由于房价涨幅较大，买方心理失衡，使得不少买方甘冒偿付的风险，宁可索赔高额偿付金也心怀不满按合约出售房屋，导致二手房保险合约纷争数量激增。近日，吴江高等法院该案了这样一起房屋保险合约纷争。

2015年底，曹老先生经中介机构公司居间介绍，看中了李老先生所有的一套两百多平米的房屋，协商确定后，2015年12月7日，曹老先生与李老先生签定了《房屋保险合约》，签订合约购买该房屋含停车场、车位、一般来说家装、一般来说卫浴设备，成交单价303万元,并签订合约李老先生应于2016年3月10日已过期转租。曹老先生支付了5万元的订金。但3月5日，中介机构电话告知曹老先生说李老先生房子赔本了，原因是房屋价格上涨了。这可把曹老先生急坏了，他急忙来函给李老先生及中介机构公司，要求李老先生已过期所涉房产的转租，并协助他办理转让房产交易及资金代销手续，但李老先生拒收该函件。曹老先生又委派辩护律师向李老先生再次来函，但李老先生仍然拒绝继续履约。无奈之下，曹老先生将李老先生告到法庭，要求退还订金并索赔经济损失。

该案中，经曹老先生申请，吴江高等法院委派房商业地产评估结果公司对所涉房屋、停车场、房屋内一般来说家装及贵重物品清单上贵重物品的价值进行鉴别。评估结果公司开具房商业地产司法鉴别评估结果价报告，评估结果单价元、停车场评估结果单价80000元、家装及附属设施评估结果单价元，总计元。并开具资产估价报告，该房屋室内资产市场价值元。上述两项总计元。

高等法院该案认为：原、原告签定的《房屋保险合约》合法有效，两方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行职责各自的权利。2016年3月5日，原告通过中介机构向原告明晰表示不再履行职责该《房屋保险合约》，经原告催促也未能继续履约，原告犯罪行为属于单方根本偿付，原告作为守约方按合约签订合约有权中止合约。

依照原告提倡，本院确认原、原告就所涉房屋签定的《房屋保险合约》于原告起诉之日即2016年3月23日中止，原告应当退还原告购房订金50000元。

关于原告提倡的损害索赔问题，原告偿付给原告造成经济损失的，经济损失索赔额应相等于因偿付所造成的经济损失，包括直接经济损失和预期可得利益经济损失。

所涉房产（含停车场、一般来说家装及贵重物品）经鉴别单价值为元。本案《房屋保险合约》履行职责中原告并无偿付情形，并积极督促原告履约权利，原告明晰表示不履约后，原告又及时诉至高等法院请求损害索赔，防止经济损失扩大。故依照鉴别意见，高等法院裁决两方的《房屋保险合约》中止。李老先生退还曹老先生购房订金50000元并索赔经济损失元（元-元）。

检察官提醒：

房价上涨带来了二手房交易纷争的大幅增加，出卖人因房价上涨而偿付的犯罪行为，影响了正常的市场经济秩序，有利于房商业地产市场平稳健康发展，也有利于社会廉洁的建设。在二手房交易中，合约签订合约应明晰房产交易时间、Hautefort抵押权、资金代销、户口迁移、偿付金等问题，预防纷争的发生。

作者：沈君燕来源：苏州市吴江区人民高等法院

附：

在房屋进行买卖的过程中，许诺怎么办？

买房路上，买到房和买不了房不知道那个结局先来......出于种种原因，买/卖房想许诺了能行吗？

　　答案是肯定的，只是情况不同，看你要牺牲什么牺牲了！

商家许诺

签定订金协议之后，我想许诺了!

许诺的不良后果：更少退还订金。

　　买主刚刚交付了订金，但还未签定正式的保险合约，此情况下法律关系较为清晰，相等于预购房合约，合约正股为正股房屋的Ossun。买方若发生偿付犯罪行为，心怀不满卖房，买方可向其提倡更少退还订金或提倡偿付金索赔。

签定了订金协议和保险合约后，能许诺吗?

　　小华准备把房卖给小红，两方签定房屋保险合约之后，房价飙升，小华许诺，这时候小华要承担什么法律责任?

【偿付不良后果】

1、买方上诉高等法院，可能裁决强制性转让给买方

　　当买方满足以下5个条件时，可提倡强制性转让：

(1)签定的保险合约有效;

(2)购房人具有购房资质;

(3)购房人具有全款能力，若批贷函已下发，部分高等法院也会支持转让;

(4)售房人构成根本偿付，即售房人明晰表示赔本的确凿证据材料及逾期履约签订合约的权利超过十五日的确凿证据材料;

(5)交易房屋未被限制，如查封等;

　　但，高等法院是否会裁决强制性转让，需要依照具体的案情来定，并且如果高等法院支持买方诉讼，买方还可以要求买方支付偿付金，尽管偿付金酌情承担，但届时真是得不偿失了。

这里想要注意的是：

(1)继续履行职责必须建立在能够并应该实际履行职责的基础上。如果此时买方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成转让的情况下，售房人已经无法实际交付房屋了，在此情况下，买方就只能要求售房人索赔偿付金及其他经济损失了。

(2)高等法院只可能裁决强制性转让，但并不能由高等法院裁决或裁定户口迁出。

2、买方有权中止合约，并要求买方承担根本偿付责任

在具体的诉讼中，检察官会依照以下(但不限于)因素来综合判断偿付金的具体数额：

(1)守约方的实际经济损失(核心);

(2)偿付方的恶意性程度;

(3)合约履行职责的程度;

　　此外，购房人也可同时要求售房人按照合约签订合约承担其已向居间方支付的代理费用。

3、更少退还订金

　　若高等法院裁决的偿付金数额低于守约方的实际经济损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋单价款的20%，那么超过部分的金额也是购房人的实际经济损失)，那么守约方还可向偿付方提倡索赔其经济损失;否则，偿付责任和索赔经济损失是不能同时适用的;但偿付责任和订金罚则只能二选其一，不可同时适用。

　　此外，至于买方选择何种方式保护自己的权益，买受人可依照自己的实际情况和需求而定，出售人作为偿付方是无权选择解约的，选择权在于买方!

在买方交完房款之后，买方还能许诺吗?

　　商家拒绝或怠于履约，而买主坚持要求继续履行职责的，如经审查合约继续履行职责不存在现实困难的，高等法院一般会裁决两方继续履约。

　　“合约继续履行职责不存在现实困难”主要是指，一所涉房屋没有因为其他案件而被高等法院查封;二所涉房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备Hautefort条件;三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于进行买卖两方已经完成了房产交易程序，要求继续履约的买方对支付剩余的购房款有一定的把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。

　　故此时，若买方偿付，无论买方要求继续履约还是提倡偿付责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。

买主许诺买方因购房资格有问题，不能买房了

　　资质审核结果一般在签约前就知道，如果两方还没有签署有关合约，买方不用担责。但如果在核验结果下发之前已经签署合约，那么买方就可以追究买方的偿付责任。买方偿付，买方需做以下两件事：

1、两方协商，明晰偿付责任并索赔。

　　《订金协议》《房屋保险合约》中的签订合约：如果买方偿付，买方可以不退还订金。

2、签署《解约协议》。

　　如果进行买卖两方合约终止，那么买方在再次出售之前，要签署《解约协议》，否则买方要承担偿付责任。

买方因购房资格有问题，不能买房了

　　买方可以依照合约签订合约索取索赔、签署《解约协议》，并且要要求买方需配合已过期房产交易。如果不已过期，再出售将不能通过房屋核验。

已过期房产交易的步骤：

　　1、当事人填写已过期申请

①通过服务窗口签约的，当事人填写《存量房保险合约信息已过期申请表(自行成交)》;

②通过房商业地产经纪机构或交易保证机构进行签约的，由房商业地产经纪机构或交易保证机构在系统中填写已过期申请并打印《存量房保险合约信息已过期申请表(经纪成交)》。

　　2、提交材料：

　　已经签字或盖章的《存量房保险合约信息已过期申请表》;进行买卖两方的身份证件原件和复印件;委派办理的，还需提供授权委派书。

　　3、服务窗口的工作人员核对已过期材料后，在房产交易系统中已过期该合约网上信息。若买方不配合撤销房产交易，买方只能到高等法院起诉。

若缴完税买方许诺，不买房了怎么办?

　　缴完税后，买方不想买要终止合约的，除上述步骤之外，需要办理退税。办理退税前首先需要进行买卖两方协商，之后签署《房屋终止交易合约》(退税需要，如在缴完税之前终止合约，不需提供)、填写书面退税申请材料、准备齐全退税所需资料。

所需资料：

1、签署《房屋终止交易合约》。

2、填写书面退税申请书2份。

3、准备以下材料：

　　申请人书面退税申请书2份，进行买卖两方签定的《房屋终止交易合约》原件及复印件2份，原房产交易合约原件及复印件2份，原房屋所有权证原件及复印件2份，税务机关代开统一发票第一联(发票联)，第二联(记账联)原件及复印件各2份(代开发票两联原件收回)，买方契税纳税人身份证原件及复印件4份，买方契税完税证或缴款书原件及复印件4份，与买方契税纳税人名称一致的银行实名制、活期、个人结算户存折(存款余额不少于50元)原件及A4纸复印件4份、纳税人身份证原件及复印件4份(身份证正反面印在同一页纸上)。

4、携带资料，两方到地税局，牌号办理退税业务。

　　在房屋交易过程中，如果买方许诺涉及偿付，除了追究其偿付责任之外，买方千万不要忘了已过期房产交易、签署解约协议。

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