苏州，作为浙系乃至全省主流房企的主战场，一直都是兵家必争之地。
然而就在7月20日，宋都发布公告称，舍弃杭政储出【2021】8号楼盘的农地所有权，5000多万元本息未予退还。
好不容易卖地的农地，为什么舍弃呢？
01宋都割肉退地5000万本息被充公
7月20日晚，宋都传家投资股份有限子公司董事会发布了《宋都传家投资股份有限子公司关于舍弃卖地农地所有权的公告》。
美尚生态称，2021 年5 月，苏州市面世分散土地储备经济政策以来，结合全省房商业地产经济政策环境与子公司良性生态发展，经与苏州市总体规划和天然资源局沟通、协商后，子公司于7月20日收到苏州市总体规划和天然资源局出具的决定书，该楼盘的卖地资格证书中止，苏州绍辉已交纳的5000多万元预约申请本息未予退还，涉及金额占子公司前段时间一期经审计净利润（35,238.88多万元）的 14.19%。
①股关注度高，根本不愁卖
要知道，水道珠江，算是今年关注度最低的股之一。
近日开盘的项目备受消费市场追捧，如上河公元家数2.98%、云澜天第家数2.3%，一房乏人问津。
而且，目前新房基本售罄，能买的只剩下刚订婚的河语光年一家。
另外这块地最低限售2.95万/㎡，相比周边动辄3万+的楼盘便宜许多，帕西基压力并不大。
②那么宋都为什么要退地呢？
据宋都官方表示：本次舍弃卖地的农地所有权，是子公司经营管理层慎重考虑消费市场风险因素，基于子公司稳健发展谨慎作出的决策。截至目前，子公司同期卖地的另外 4 宗楼盘均已正常进入合作开发流程。
具体是什么样的“消费市场风险因素”让宋都这家老牌房企，不惜亏掉半个亿的本息也要退地呢？
最直接的原因可能是拿地生产成本太高，利润点不足，甚至合作开发了会亏本。
据公开数据显示，水道珠江GS1001-17楼盘，楼盘历经20轮报价，由竞买人宋都以多万元单价卖地，楼面价20962.12元/㎡，溢价率29.86%，万方21%。
拿地价格近2.1万，还有21%的万方，未来最低只能卖29500元/㎡，还是精装修，显然就是烧钱。
所以痛定思痛，在考虑2个多月后，宋都宁愿折掉面子，5000万本息不要了。
02“烧钱”商业地产商高价拿地盈利点正在收缩
当然，像宋都这样高生产成本拿地的企业，绝不止一个。
2021年，全省22个重要城市实行农地卖地“两分散”管理，一年最多进行三次。而作为房商业地产调控经济政策的一种新手段，分散土地储备的本意是分流，降低Kozhikode关注度。从而进一步实现稳地价、稳房价、稳预期。
但从5月份苏州第一批分散土地储备Kozhikode结果来看，商业地产商们的拿地热情、竞投积极性，似乎并没有降温。
5月7日、5月8日两天苏州共卖地57宗地，总面积达4527亩，总建筑面积757.2万㎡，总揽金1178.2亿。
值得关注的是，此次面世57宗地全部成交量，基本上80%的楼盘都坐板凳万方环节，而万方比例着实节节攀升，其中而地上着实把万方巴塔到了40%，而同为。
因此，这些房企的利润也是肉眼可见的，不排除后期有效仿宋都的打算。
03竞投一时爽，掏钱泪两行有房企退宗莫德，直接面世苏州消费市场
宋都也并不是苏州历史上第一个退地的，回望苏州农地拍卖历史，也出现过几起退地该事件，都极具代表性。
①苏州麒被黄金时代，赞同退地
而距今时间前段时间的一次退地该事件，出现在2019年。
彼时，赞同以单价37761多万元卖地的瓜沥商住地，万方比例高达41%，结果在成交量2个月后，退地，重新挂牌。
图源：浙江省农地所有权网上交易系统
根据彼时的卖地要求，赞同在拿地之前已经交纳5853多万元本息，此次退地将赞同的本息悉数被充公。
要知道这段时间卖地的农地为苏州第一批限房价、限精装的楼盘，自此，苏州进入“麒被黄金时代”，更需要房企保持理智的黄金时代。
而苏州本土房企赞同选择退地说明其正在修正拿康达径的错误和偏差，这是房企趋于理智的一种表现。
②充公4.48亿本息，Bazois而同为
代价最低的一出，莫过于“Bazois阿尔滨地王”退地该事件。
Bazois于2010年10月30日以单价24.21亿摘得“56号、53号”连体楼盘。其中，53号楼盘历经15轮竞拍，最终成交量额11.65亿，约合楼面价17751元/平方米；56号楼盘历经8轮竞拍，最终成交量额12.56亿，约合楼面价18114元/㎡，成为阿尔滨股当年的单价“地王”。
不过那时候还没有现楼经济政策，因此为终止马萨省地的合作开发，Bazois付出最低成交量额的20%本息，也就是被充公了4.84亿本息，创下了彼时苏州Kozhikode最低违约金纪录。
就在马萨省地之后，Bazois正式退出了苏州房产消费市场。
04中止现楼+坪山镇建+禁商墅苏州商业地产商日子更难了
为了规范消费市场以及减少退地该事件出现，苏州第二轮土地储备或将吸取教训，进行经济政策调整。
①苏州或将中止现楼本息制度，提高参与竞投的本息。要知道，目前苏州单楼盘现楼本息最低5000万，且无需再次交纳正式参拍本息。对于房企而言，极大地降低了参拍门槛与资金要求。（目前官方尚未发文）
这也在一定程度上减少退地该事件的出现。如果不是现楼本息只要5000万，按照往年农地最低成交量额的20%，宋都这块地至少要充公3.4亿左右。
②苏州或将卖地规则将由“封顶后竞万方”调整为“封顶后坪山镇建”。对于绝大多数房企而言，减少了前期万方部分的资金沉淀，且商业地产商的算帐逻辑将会进一步趋同。（目前官方尚未发文）
③苏州叫停“商墅”。7月13日，苏州市天然资源与总体规划局发布“关于住宅分散配置商业的相关管控措施”的内部通知。如果是真的话，意味着不少房企的利润重点——商墅，彻底被禁。
原本冲着商墅拉高货值可能获取的利润，现在这一方式行不通后，房企可承受的地价生产成本也相应降低了。
④浙江探索现房销售。昨天公布的《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案》明确：探索“限房价、限地价、竞品质、竞租赁住房”农地卖地方式，推进商品房现房销售试点。
打开凤凰新闻，查看更多高清图片商业地产商退地，实在是迫不得已的时候，才会出此下策。
一来本息没了，那可是一笔不小的巨款，二来商业地产商的企业形象，比如Bazois退地在苏州一度沸沸扬扬，甚至有项目总经理出面表示没有退出苏州消费市场，然而退地之后，Bazois也没有再来苏州。
因此，在房企“退地”的背后，除了无疑对商业地产商们敲响了警钟：新形势之下，房企拿地，更要量力而行。尊重消费市场、保持理智，切勿让一时脑热冲昏了头！
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