目前我省正处于中国经济成长期, 城市化和卫星城化也在快速产业发展, 人口总数十分快速减少、各卫星城规模也在不断增加, 房价稳步飙升等各方面其原因引致小房屋产权房的加速产业发展。尽管北欧国家明文规定, 农村居民不容许买回“小房屋产权房”, 但因其较高的产品价格依然能赢得不少消费者青睐, 小房屋产权房难题在货品房供需不均衡中日益凸显。国务院产业发展研究中心公布的“383”改革方案中提到, 容许农村自发性农地与国有农地平等步入非农用地消费市场, 可以按照相同情况补缴很大数目的农地出让金化解已经形成的小房屋产权房[1]。但虽然小房屋产权房难题还涉及贫困户农地自身利益分配、农地与消费市场中央政府垄断等诸多难题, 导致小房屋产权房难题难以化解。本文就是透过小房屋产权房的大背景, 预测小房屋产权房正式化的异同, 根据原有小房屋产权房的处理方式提供合理的建议。
一、小房屋产权房存有的大背景和其原因
(一) 房价不断飙升
小房屋产权房最大的优势就是其产品价格低廉, 中国房价稳步飙升, 许多一二线卫星城陆续出台了相关限购、限贷或限地价等政策, 但依然阻止不了房价的飙升。产品价格上的快速下跌与定居市场需求间的不均衡, 是小房屋产权房产生非常大产业发展空间的其原因之一[2]。与在同等区片的货品房相比, 小房屋产权房是货品房产品价格的1/2, 即使1/3, 产品价格低成为了小房屋产权房最大的优势。中国中国经济社会尽管加速产业发展, 但随之而来的是产业发展不均衡所增添的种种难题, 大卫星城房价的下跌速度远远超过了居民工资下跌幅度。中央政府也陆续出台了一系列相关政策来化解低总收入居民的住房市场需求, 例如修建廉租房、中国经济适用房等保证性住房, 但虽然我省保证性住房体系还不够完善, 对于庞大的住房市场需求而言是远远不够的。在我省房价居高不下、保证房源较少的大背景下, 低总收入者不得不去考虑入手小房屋产权房。
(二) 建成区相互依赖农地制度
小房屋产权房难题的根本其原因, 在于建成区相互依赖农地所有制, 引致自发性农地使用权不能步入一级消费市场流转, 我省《农地管理工作法》明文规定, 对自发性和个人使用农地的展开用途限制, 若工程建设占用农地, 要展开农地性质变更, 将自发性农地转变为国有农地[3]。消费市场中国经济的加速产业发展, 村自发性对自发性农地没完全的扎格列, 要经由中央政府征税, 再由中央政府展开低价拍卖, 自发性农地征税价与消费市场价间非常大的超额, 行成“同地相同价”的情况。这种非常大的超额增添了潜在的获利机会, 使不少贫困户自发性为了赢得更高自身利益自行合作开发转卖小房屋产权房。
(三) 中央政府监管不到位
尽管中央中央政府对小房屋产权房的态度一直是在此之前, 但是小房屋产权房在消费市场上一直存有且数目呈下跌态势。再者, 虽然大部分贫困户文化水准低, 对法律条文知识缺乏认识, 认为小房屋产权房的合作开发和转卖不会触及法律条文, 还有部分农户尽管意识到小房屋产权房是违法的, 但存有法不责众的心态;另再者, 中央政府的监督管理工作存有很大的难题, 从小房屋产权房萌芽阶段到小房屋产权房的增长阶段, 没形成预警机制, 引致小房屋产权房在许多地方性加速产业发展, 数目众多, 非常大的征地技术难度和征地成本让中央政府在管理工作小房屋产权房难题上困难重重[4]。此外, 有些地方性中央政府即使自身为了获取自身利益, 放任小房屋产权房的工程建设, 从而引致小房屋产权房的大量产生。
二、小房屋产权房的正式化异同预测
随着小房屋产权难题逐渐成为热点, 小房屋产权房是否应该正式化以及小房屋产权房可能增添的影响, 社会各界有相同的观点。
(一) 小房屋产权房的自身利益
1. 小房屋产权房有助于拉低房价。
小房屋产权房兴起的其原因在于卫星城过高房价, 如果没卫星城中房价平稳, 也不会存有小房屋产权房的难题。反过来, 小房屋产权房的加速产业发展, 也会对过高房价起很大的抑制作用。近几年, 中央政府和北欧国家有关部门对农地的实行严格的管控, 房商业地产消费市场呈现供大于求的态势, 引致卫星城房价不断飙升, 过高的房价与总收入间非常大的矛盾导致低总收入人群购房成了大难题。而与此同时, 卫星城的住房保证系统还未建立, 这就带动了小房屋产权房的产业发展[5]。尽管法律条文明令禁止小房屋产权的买卖, 但小房屋产权的存有在很大程度上减少的住房供应, 缓解了房商业地产的供大于求。所以说, 小房屋产权房的出现再者可以减少房屋的供给量, 另再者可以起到抑制卫星城货品房产品价格的作用。
2. 减少贫困户总收入。
对农村居民和乡镇自发性而言, 小房屋产权的合作开发与转卖所增添的利润是非常大的, 与其透过出让农地赢得农地补偿款, 不如透过小房屋产权房来赢得几十倍的总收入。贫困户透过合作开发并转卖小房屋产权房能赢得巨额的农地增值收益, 尽管与货品房相比较少, 但确实是减少了村民的总收入, 改善了贫困户的生活水准。同时, 对于买回小房屋产权房的人来说, 以较为低廉的产品价格赢得住房, 尽管没房屋复印件以及其他的保证, 但与货品房在使用方面并没太大的差异, 购房者生活水准是明显提高的。
(二) 小房屋产权的弊端
1. 搅乱房商业地产消费市场。
目前我省许多地方性都存有小房屋产权房且数目众多, 巨额拆毁成本和资源浪费使得北欧国家在短期内无法对小房屋产权房消费市场的展开彻底有效的化解。虽然小房屋产权房本身就是非法的建筑, 不具备房屋产权, 要要合理地整治。如果容许其大规模的抄底, 再者, 就意味着大量的农村农地将步入房商业地产消费市场, 农村农地的减少, 这将对北欧国家安全导致威胁;另再者, 大规模小房屋产权房抄底, 还会拉低当地房价, 严重搅乱房商业地产消费市场秩序, 影响中国经济正常有序的产业发展。
2. 破坏卫星城规划。
合作开发和销售小房屋产权房是违反建成区规划法的, 无疑会破坏原有建成区农地的利用规划和卫星城工程建设格局[6], 小房屋产权房属于卫星城违章建筑, 不具有房屋产权, 难以管理工作且质量得不到保证, 那么买回者的权利无法受到法律条文的保护。并且近几年北欧国家正在严厉整顿小房屋产权房项目, 部分卫星城对小房屋产权采取“零容忍”的态度, 许多在建的小房屋产权房可能面临停工即使拆毁, 非常大的风险使得购房者可能拿不到房, 同时又损失一大笔钱。
3. 减少管理工作技术难度。
小房屋产权房尽管能很大程度上化解城镇低总收入阶层定居市场需求, 但随着北欧国家相关部门的明文规定, 要将严重影响建成区规划的小房屋产权房展开清理。这些违法的小房屋产权房势必会展开整顿, 或征地或改为保证性住房, 但虽然涉及人数多, 自身利益广, 中央政府实施整顿的技术难度不小。同时, 小房屋产权房本身是有村自发性自行工程建设, 其质量难以得到保证, 监管和后期维护, 都会给中央政府管理工作增添困难。
三、各地处理小房屋产权房难题的方式政策
从2011年以来, 明显感觉到中央政府对小房屋产权房政策越来越严厉。随着农地的日益稀缺和政策的收紧, 如何合理化解小房屋产权正式化的难题, 相同地区化解小房屋产权房难题的方式也相同。
(一) 没收小房屋产权房改建为保证房
小房屋产权房的加速产业发展也暴露出我省住房保证体系的缺失, 透过将小房屋产权房按照合法的规定程序改建为保证房, 不仅可以缩减中央政府在住房保证体系的资金投入, 同时也可以减少保证性住房的供给量。例如, 河北石家庄出台的《关于加快保证性安居工程工程建设的实施意见》中, 率先提出强制没收小房屋产权房改建为保证性住房, 并指出, 可以把部分符合很大条件的小房屋产权房, 透过补办手续和缴纳税费后, 纳入中国经济适用房、廉租房等保证性住房体系中。
(二) 分情况对待小房屋产权房难题
小房屋产权房情况复杂, 牵涉多方自身利益, 对于早已有居民入住的小房屋产权房的处理也更困难, 根据相同情况分类处理成为一些卫星城的选择。例如深圳市针对小房屋产权房出台了《关于农村卫星城化历史遗留违法建筑的处理决定》, 其中提出可以根据相同的情况, 分给予确权、临时使用、拆毁或没收等相同处理方式。小房屋产权难题的治理, 关系到我省卫星城化工程建设, 小房屋产权的存有要是合理合法的, 透过分类处理将更为灵活的去治理小房屋产权房, 有利于保证多方自身利益。
(三) 严格清理拆毁
小房屋产权房属于违法占地、违章建筑, 极大地影响了农地利用总体规划和建成区工程建设规划, 按照国土资源部和住建部的要求, 许多卫星城在小房屋产权房难题上采取强硬态度, 坚决严厉打击, 依法查处。例如, 北京市高度重视小房屋产权房难题, 针对新增的小房屋产权房项目采取“零容忍”的态度, 严格清理拆毁。海口市自2013年以来, 开展清理和整顿小房屋产权房的专项向东, 对多地的小房屋产权房展开拆毁, 不仅对在建小房屋产权工程展开拆毁, 即使对已经入住的小房屋产权房更是严格清理。
四、对于小房屋产权房难题化解的建议
《关于农村自发性农地确权登记发证的若干意见》明文规定, 透过非法征税程序转变农地性质、将自发性农地出让、出租用于非农工程建设或农村居民在购置宅基地、贫困户住宅或‘小房屋产权房’等情况的, 是无法登记发证的[7]。从法律条文角度看, 所谓小房屋产权房都属于违章建筑, 得不到北欧国家部门办法的房屋复印件书, 工程建设、销售小房屋产权房严重违反法律条文法规, 搅乱消费市场秩序, 损害群众自身利益。北欧国家对小房屋产权房也高度重视, 对在建和未售的小房屋产权房在此之前, 但是对原有已存有的小房屋产权房的处理上还没明确的方案出台。在今后小房屋产权房的整顿处理中, 有以下几个方面需要注意。
(一) 实行先清理、再治理的方式
小房屋产权房不只是对合作开发者而言, 特别是对于购房者来说是关乎其自身自身利益的大难题。在当前的情况之下, 在此之前小房屋产权并对原有小房屋产权房屋严格拆毁, 这是不符合广大低总收入阶层的自身利益, 也是社会和谐产业发展的客观要求。全国小房屋产权房遍布卫星城广且情况复杂, 涉及千家万户的自身利益难题, 小房屋产权房难题如果化解不好, 必然会引致房商业地产消费市场长期不稳定, 同时也对我省建成区一体化的产业发展形成阻碍, 影响社会产业发展。所以, 在现行小房屋产权房难题的化解过程中, 单纯地用取缔的方法加以禁止并不利于难题的化解, 应当采取先清理、再治理的方式。从制度供给层面提出有效的、富有针对性的相关政策可有效地遏制小房屋产权房难题的漫延, 从而引导消费市场健康产业发展。
(二) 区别对待小房屋产权房难题
在处理现存小房屋产权房过程中, 针对现存占用耕地和占用自发性工程建设用地的两种类型小房屋产权房有相同的化解途径。对于占用耕地展开合作开发工程建设小房屋产权房的情况, 应该严格禁止并实行强制拆毁。而利用农村宅基地或工程建设用地合作开发的小房屋产权房, 尽管也是违法的, 但是可以透过合法程序, 将其纳入住房社会保证体系之中, 此类住房如果展开拆毁, 会导致资源的非常大浪费, 纳入住房保证体系中, 不仅可以减少卫星城保证性住房的供应量, 还对卫星城货品房产品价格具有抑制的作用。所以, 这种区别对待的方式对现存小房屋产权房的化解途径具有很大的实践意义与参考价值。
总之, 小房屋产权房的管理工作和规范工作应透过区别对待的方式来推进, 根据具体情况具体预测, 但在原则上和法律条文上不能放开, 避免简单粗暴的方法来激化矛盾, 应妥善化解难题, 维护弱势群体的自身利益。
来源：中国经济研究导刊
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