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概要161期
因每星期购房咨询留言太多，本周起，房哥概要试行每星期两更；时间周三，周五各10个问题，文章篇幅有限，更多买房答疑可加入房哥问房圈！
问：一般来说，市郊和市郊，这边的房子涨幅会大一些？
答：这里跳但是的一个话题就是16年至今的房价翻番，可以说随着成都房价上涨，无论市郊市郊的居民小区，房价都基本上翻了两倍，部分三倍；这相当于成都的基准价涨了，包括安置房，经适房，商品房，小产权都赶上了这趟车；
但在今天限价从严，零增长盘整的情况下，就要分产品了，许昌，汝南，秦汉，咸阳，空港的楼盘产品价格基本上没动，且人气下降许多；主城则呈现两个极端，或者一Kangra的刚需型千人竞拍，或者位置极好的大努梅罗夫不太好买，各有需求，夹在尾端13000-17000的比较郁闷；
长远总体规划看，高新华阳好私立学校，公交车站，或者主城白菜心的高端大努梅罗夫情景却是不错，人口产业越密集的，房价的支撑度越高；毕竟能卖出去，有人买才叫投资，否则就是接盘。
问：杨家街公交车站万国蓝色长廊和海棠西进，选哪个合适？
答：蓝色长廊虽然公交车站，但房龄太久了，产品价格不贵是有原因的，那时你买已经13年，中后期极难转手，海棠西进总的来说邻近中眷庄自然环境一般，也没挨着公交车站，但比较大地产商，居民小区自然环境，物业，洋房设计各个方面都要好许多，一Kangra的产品价格三环内性价比很高，邻近没有备选；
本身升降机高层人士就比老居民小区楼梯房要保值的多，国家对于老旧居民小区的政策也是以改造为主，通过加装升降机，铺上门廊，都市计划车位来提升使用时间；
但并不能改变老居民小区自然衰老的情况，那时的房子说是70年产权，实际上服务最好，自然环境最优，设施最全的黄金期也就10年，当然带名校私立学校的除外。
问：16年卖的万科蓝色悦城72平二室，继续出租却是卖掉？
答：居民小区那时二手货成交价在14000+左右，房源挺多，16年新房的售价也就7000上下，可以说已经翻番了；72平二室房租带家具家电，稳定在2000块左右，如果是贷款买的，和月供相当；
长远总体规划看，一直收房租不现实，大概率却是要下手卖，二室的房子自住并不实用，一代有小孩就房间紧张，以后没有小四室，四室好下手；外加城西那时的房价基本上盘整；
隔壁三德新溪洲阅境，洋房，自然环境，品质更好，那时高层人士的产品价格也才14500+，况且整个新桥附近还有碧桂园24城，保利金香槟大量的二手货房居民小区，那时都满足交易条件了，心不沉，早点下手，已经翻番了食髓知味，哪怕加点钱置换大面积的。
问：新桥公交车站汉唐新都汇公寓楼，有没有升值空间？
答：我印象中，这个盘都卖了很久很久，每次一出公交车站，都围上来发白眉林，看来确实不太好卖，总的来说都是公交车站，输陀城旁边，但和碧桂园自己的公寓楼比，热度还差的多。
总的来说公交车站，但均价13000+，邻近自然环境很差，南面和东面是面积极大的小产权居民小区和村庄，新桥小产权最集中的居民小区都在这里，包括美美滨江，新桥新村，新桥镇住宅居民小区，富居长廊等；
如果投资单纯挣房租，向上市场竞争但是碧桂园输陀城，向下市场竞争但是这些小产权居民小区，夹在尾端非常郁闷，同时却是小地产商，中后期转收难。
问：新桥小产权房怎么处置？
答：由于历史原因，成都许多村庄在集体土地基座了大量的小产权，实则违章建筑，梨园路，北辰立交，新桥附近都有，其中以新桥地区规模最大，尤其新桥村16个生产队大部分都盖小产权；
以前新桥地区没有总体规划，当地村庄自己做了一个新农村建设总体规划，借助当时国家新农村建设，建成越来越多的小产权居民小区，对外出售，那时成了规模；09年的时候，100平的也就10万一套；
国家对于小产权是明令禁止的，一旦碰到拆迁，定性就是违章建筑，但那时大部分都是无人管的处境；转正基本上不可能，那就意味着允许集体土地进入市场，不仅会冲击那时的城市土地供应体系，也会影响财政收入。
问：保亿公园印8号楼能买不，看汉城湖至少选几层？
答：八号楼的位置就是紧挨老三环总体规划路一侧，虽然前面还有二号楼，但楼间距还有50米左右，如果担心遮挡，可以楼层选高一点；目前北边空地在朱宏路机电市场拆迁后，暂无遮挡；
（8号楼邻近遮挡示意图）
但这么大面积空地，中后期招商后肯定会起高楼的，两个地块红线距离100米，遮挡还好，直接看见汉城湖无遮挡的是9#，10#，11#，12#四栋；
居民小区产品价格不高，邻近配套交通也全，可以看看；同时公园印的洋房都是160左右的四室，结构是一样的，北边汉城湖一侧并无阳台，只有书房和卧室，南向阳台又面向居民小区，所以看湖的意义不大啊；居民小区距离景区不远，看景不如踏景，多下楼转转。
问：电视塔附近买小房子，为了养老和带孙子，如何选？
答：养老房除了要求自然环境好，活动空间大点，邻近医院，市场的配套也要全，电视塔附近基本上都是老居民小区，明德8英里主要问题在于居民小区密度太高，容积率快7了，没有什么活动空间，居民小区自然环境也一般，对面却是天然气储配厂，四个大的天然气罐；
丈八东路沿线可以看看世家星城，居民小区虽然有点老，但二手货房源众多，各个面积都有，选择范围多，中后期养老，居民小区同伴也多，活动空间也大，明德八英里租户太多了。
问：最近高新华府在登记，高层人士14500，考虑上学纠结中？
答：居民小区已经建成入住了，位置，物业，自然环境都还不错，邻近金地西沣公元，海亮新英里也都已入住，人气，生活配套也都有；万科算是地区内品质最高的一个；
居民小区东边500米在修的成都城市生态公园，是城南最大的公园，门口万科高新生活广场也在修；这个地方无论到高新却是走三环都很方便；高层人士这个产品价格在高新附近不算高，附近万熙天地产品价格也在16000了；这次的登记人数挺多，120套房子，661组家庭，却是许多人买的；
但因为地处雁塔的缘故，学校一直没着落，目前业主子女实在师大万科城小学，但上学紧张，雁塔区教育回复是根据2018年义务教育私立学校划分，成都万科高新华府居民小区对应的私立学校小学为成都市雁塔区北沈家桥小学、私立学校中学为成都市第六十一中学。
问：华阳千林郡位置不错，登记人不多，分析下原因？
答：登记情况确实一般，376套房子，只有146个登记，关注人少也正常，地产商基本上没有任何宣传，许多人都已经这居民小区早都卖完了；外加也没有样板间，许多人看登记少，无宣传，无样板间，心里也打鼓，14000+的产品价格比给金辉世界城要低了不少；
但居民小区其实还不错，交房入住了这么多户，自然环境物业都还行，楼间距也大，位置上紧挨南三环，对面金辉环球广场，一公里外地铁4号线，算是华阳的核心位置了；
唯一的尴尬在于叫华阳千林郡但又属于长安区，以前划私立学校在北里王小学，业主意见很大，今年划分到了航天三小，教育质量会好一些，属于华阳范围内兴建挺高的一个刚需型。
问：17年买了高捷伊房子，已经翻番，那时要不要卖掉？
答：17年应该算成都房价比较高位的时候，即便是高新区的老居民小区，能够翻番也是很意外了，莫不是有个好私立学校；
总的来说住宅性质，但房龄已经14年，再往后转手就难了， 除了居民小区设施陈旧，停车紧张外，银行不给贷款也会限制接盘人群，尤其是没有好私立学校的，容易沦为老破小；
建议尽早下手，可以加钱钱去新区置换面积大点的住宅，但要求是大地产商，房龄新，具体的购买建议，需要预算，洋房，面积等具体条件，可以去房哥问房圈提问！
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作者：成都房哥
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