昨天我在朋友圈发现了一个很有趣的团友，他说他来深圳工作三四年了，最近有想法买小房屋产权房，其实之前一直有在介绍小房屋产权房，但是没深入细致介绍，即使觉得他们不需要买小房屋产权房，他们不过要买货品房的，不过随着近一两年通货膨胀的严重，越发的想买回两套房产增值保值，货品房现阶段肯定是买不起的因此没名额，只能把目光转向小房屋产权房，殊不知，这是他崩盘的开始。
几天时间，团友就晓得了贫困户房，乡政府奶坛楼，西屯庄房，拆迁旧改房，迁离指标房，大红本房，集资房，自建房，宅基地房......不过晓得归晓得，但不是很介绍啊，这都什么嘛，他们只是想买两套小房屋产权房而已，你们这都扯的是什么嘛，因此关于入驻情况，也都各说因由，呵呵这个能入驻，呵呵那个无法入驻的，搜的资讯大部份都是乱起八糟，Lemps的，心态超级崩盘啊！只好他就开始在朋友圈讲述他们的历经，求朋友圈面的大神为他答疑呵呵，结果引来一片哄笑，不过笑归笑，还是有很多团友细心的帮他答疑，最后我说我能专门写一篇文章帮你答疑那些疑问，可能会写一点你的那些历经，团友说没事，只好这篇文章就这么诞生了！哈哈......
在这里提醒呵呵！附注小贴士差不多花了三个小时重新整理的，满满的都是蔬果哦！小房屋产权房这个词在深圳的官方文件中是找不到的，归属于民间用语，我们能这样理解：深圳非货品房物理性质或是非独立红本的房子都是小房屋产权房，这也就是为什么一个小房屋产权房当中包含了这么多房屋类型，即使其房屋的繁杂和特殊性，所以也导致小房屋产权房入驻问题也及其的繁杂和特殊，没有深入细致介绍的话，还真不好比如说，接下来我们深入细致解析呵呵那些房屋类型及入驻的情况。贫困户房：又称自建房，宅基地房，居民房，是本地居民在个人的宅基地上立起来的房子。大部份贫困户房一般很少会进行建筑前的结构设计，而要找施工单位间接进行修建，所以修建出来的房杜勒旺勒沙托县比货品房要简陋粗糙，这也是贫困户房便宜的主要其原因。但同时，贫困户房根本物理性质上隶归属于小房屋产权，只是部份贫困户房比起其它小房屋产权房可能会在洋房美观上稍有落后，配套公共设施也会稍有不足。探秘深圳城中村贫困户房图深圳各地区贫困户房现阶段的入驻状况龙华地区：龙华和大浪的贫困户房基本都能入驻，民治有部份乡政府复印件的贫困户房能入驻，观澜的贫困户房无法入驻。龙岗地区：只有坂田有部份乡政府复印件的贫困户房能入驻，其它地区都不行。光明地区：以前光明区的贫困户房都能入驻的，但是自从6一号线开通之后，就全都无法入驻了，包括乡政府奶坛楼。龙岗地区：贫困户房都无法入驻。坪山地区：贫困户房都无法入驻。关内地区：贫困户房都无法入驻。乡政府奶坛楼：又称奶坛楼，奶坛房，是一种乡政府和开发商合资修建的小房屋产权房，或是是乡政府他们修建的规模较大，洋房实用率较高的楼房。奶坛房是归属于由宅基地上统一修建的一种房产，其土地并不归属于集体土地，而要私有财产，除部份房源会对外销售，由乡政府转让，其余大部份都是分给本村居民的房子。简单来说，就是跟乡政府有间接关系的小房屋产权，这类房屋能入驻，且入驻概率也会高于一般的贫困户房，加上即使私有财产的其原因，奶坛楼的修建和公共设施都总体性，结构设计等各个方面的负责程度也都很高。深圳各地区乡政府奶坛楼现阶段的入驻状况除光明地区，其它地区的乡政府奶坛楼基本都能入驻。西屯庄房：西屯庄房是指房屋所有权归归属于部队的房屋。依据中华人民共和国住房与城乡建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房房屋产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第七条规定：部队房屋房屋产权属军委、总部，所有权物理性质属西屯庄，“房屋产权单位”填中国人民解放军总后勤部。因此，西屯庄房所属人只拥有所有权，无所有权，在买回西屯庄房时，不用去房产局办理手续房DF93，只需间接到部队后勤营房科办理手续所有权转让，交一笔转让费即可拿到军DF93。不过，自2015年后，不再单独发放军DF93了。深圳各地区西屯庄房现阶段的入驻状况现阶段所有的西屯庄房都无法入驻。拆迁房：指的是某一片区有旧改规划！这时候，价格就会在周边货品房价格的25%左右！以《龙华上塘片区华润旧改》的项目来说：周边房价封顶10万+，均价在8万5左右，那边拆迁范围内的房子，现在已经要卖到3万8-4万1了！完全超过了25%的范畴。因地制宜，区划发展，开发商等多种因素造成现在这个价格！如果这个片区已经入驻了开发商，且在政府官方网站正式公示立项信息的时候，价格基本就是在周边货品房的35%-45%。以《光明薯田埔佳兆业旧改》的项目来说：旁边宏发嘉域在贝壳的均价在6万左右，现在薯田埔基本是2万6-2万9，到了周边货品房价格的48%，这个项目现在是立项尾期，年后即将启动签约。而且里面6成-7成是瓦房！进度会非常快！迁离房：指在原地拆迁安置的房屋，是某一旧改片内，房子已经建好并通过验收之后按补偿协议迁离给业主的物业，迁离房基本就是旧改的最尾声了，除还没有出房DF93之外。这类房子需要房票，手续和二手房交易是一样的，不过由于迁离房是没有土地出让金的了，所以在二手转让的时候，会要买家补交地税。指标房：是某一旧改片区内，已经能签约的房子；一般是签约移交物业到拆迁阶段。这类房子房屋产权属性，补偿方案已经相当明确，并在开发商已经签约移交物业的，通常这个时候，价格马上会跳到在周边货品房的60%-80%，这类房子问题是购入资金成本较高，投资周期较长。要么在项目尾声卖出，或是在拿到房DF93的时候出手！以《龙岗河东佳兆业旧改》项目来说：周边货品房均价在8万左右！但是签约的指标房价格已经去到了6万多了，到了周边货品房价格的75%了！大红本房：指的是，整块地或是整栋楼有一个红本，但无法分割成独立红本的房子的称呼！最大的区别是用地物理性质的不同，市场红本房主要是居住用地。大红本的用地物理性质则比较多，现阶段市场上常见的有：配套服务公共设施用地、普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）、仓蓄用地等等。这几类地，只有新型工业用地能分割独立红本上市销售。虽然能销售，但也是有要求的，比如要以公司的名义来买，对公司行业的要求，买了之后要求纳税年限等等。此类用地最典型的案例就是龙华恒大时尚慧谷。为什么要以公司的名义来买呢？是即使房子的用途是产业园配套单身公寓、宿舍或是是产业研发用房，主要面向的对象是企业！其它的几类如：M1、仓蓄用地、配套服务公共设施用地等等，都是不可分割转让。其实大红本房是深圳近两年才出来的新型房产，非常火爆市场，不过火爆归火爆，其中的房屋物理性质还是有点繁杂的。所以我决定一次性把大红本房的问题聊到透！1、大红本和奶坛楼贫困户房有什么区别？大红本房全部都有合法的土地出让及使用，有正规的报建及验收。而大部份奶坛楼贫困户房，基本上没有什么手续，无权无证！与奶坛楼相比，大红本无法入驻，无法申请学位，没有积分！水电及物业有部份会比奶坛楼贵，特别是工业地上厂房改的。奶坛楼和贫困户房则比较乱，大的奶坛楼基本上都是市政水电，能入驻，能申请学位。但也有部份水电超贵，也无法入驻。多数的大红本本是办公室或是厂房等改的，和奶坛楼有专门结构设计的洋房相差甚远！但也有例外，比如鸿基新都，报建的时候就是商务公寓，这种除没证，其它都和货品房差不多！（鸿基的用地是商业服务用地，类型是商业服务及旅馆业用地，所以能报建公寓）2、大红本都签什么合同，哪种是有效的？大红本的合同，一个乱字绝对形容不了，得用妖字！租赁合同、有偿使用合同、权益转让协议、股权转让协议……，其它我就不列举了，最常见的就三种：租赁合同、有偿所有权合同还有权益转让协议。按照土地出让合同和《合同法》这个三种合同，只有租赁合同是有效的，其它的玩的都是文字游戏而已！这个有偿使用合同，这个有偿使用本来就是一个概念，是说要获得某个东西，是要付出代价的！这个有偿使用太泛了。比如说：集体土地有偿使用，这个有偿就包括：1、所有权转让，2、所有权租赁，3、以土地使用作价出资或入股。由此来看，这个所谓的有偿，只能三选一；大红本无法拆分转让，亦不存在出资或入股；所以只剩下租赁了。权益转让这个就更不用说了，土地出让合同已经声明不能拆分转让！3、签租赁20年，20年之后是无偿使用，这有用吗？大红本房最让人争论的地方，应该就是这个地方了吧！先说这个租赁时间。按《合同法》第214条：租赁期限租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部份无效。租赁期间届满，当事人能续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。这个估计是大多数人都在说的超过20年，其余的是无效的说法的来源了吧！不过，他们也忘记了，《合同法》第236条：续租租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。老铁，你认为租赁合同20年之后，还有效吗？其次是，大红本合同除签20年（不管上述的何种合同形式）都有一个补充协议，协议20到期之后的安排。先不说这个有没有法律效力，至少表明了开发商的一种态度。不放心的话再签一个到期之后的再续协议，再做个公证！4、入手大红本后，如果权利人发生变更，房杜勒旺勒沙托县被收回去吗？在刚租的头20年不用太担心的即使按照合同法第229条：所有权变动后的合同效力租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这个问题最大的坑点在于，如果在20年内的所有权变动的，租赁合同还是继续有效的，但20之后，新权利人可能不同意续租的话，这个就很麻烦了！所以呢，大红本一定选择大点的开发商，另外合同补充协议什么的，一定要落实好！这样才有可能把风险降到最低！5、如果遇到拆迁征收之类，会有赔偿吗？毫无疑问，肯定有得赔的！不过是赔给权利人（开发商），至于能无法赔到你，要看你和开发商的合同怎么签了！6、关于这个永久性房屋产权，是真的吗？这个也是大多数人心里想的问题吧！我就问你一句，你相信吗？好多人说，到期了再续啊，这不就永久了吗？事实上真的能吗？我们看看《物权法》第149条：建设用地所有权续期及土地上的房屋及其它不动产归属住宅建设用地所有权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地所有权期间届满后的续期，依照法律规定办理手续。该土地上的房屋及其它不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或是约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理手续。最后的总结1、大红本无法入驻，无法申请学位、无法积分！2、大红本房最有效的合同是租赁合同。3、租赁期满20年之后，如果出租人没有异议，原合同继续有效，不过租赁合同会变成没有期限，出租人能限时终止。风险点：1、如果中途发生权利人变化的话，可能最长的租赁只有20年！2、土地到期之后，不一定能继续续！3、出现征收拆迁补偿，会首先赔付到土地所有权利人手上，能否赔到承租人，就要看当时怎么和开发商约定的了！
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