大同市新乡市是一个三线内陆地区小卫星城，但近些年房价攀升，涨幅竟然少于全省90%的卫星城，是何规矩？前几日我预测一了下其中其原因，在此展现呵呵预测过程，并圣戈当县，看一看今后中国房地产的市场走势。
一、依据的政治经济学基本原理
根据政治经济学基本原理，产品价格是由供求下定决心的。所以，供求如何下定决心产品价格呢？举个单纯的例子：假如市场上有100人拒绝接受五万的产品价格，100人拒绝接受六千的产品价格，100人拒绝接受三千的产品价格，100人拒绝接受五万的产品价格。所以如果市场上只有100套房供应，产品价格就会是五万，有200套房供应，产品价格就会是六千，有300套房供应，产品价格就会是三千，有400套房供应，产品价格就会是五万了。
基本原理就是这么单纯！我认为基本原理越单纯越好，要先抓住主要就表达式，等得出结论结论后再考虑次要表达式的影响，进行微调就行了。
按此方法，如果他们能预测出在不同价钱上新乡有啥市场需求，再找到同期的供应量，一对就能找到新乡房价攀升的其原因了。
二、新乡各行各业总收入原产
前面说到房价是由供求下定决心的，因此他们需要先来预测市场需求端的情形。买房市场需求人人都有，但要变成实际市场需求还是得能拿出钱来，因此接下去主要就讨论新乡人的总收入原产情形。
网上有很多中国各行各业总收入表，大都是搞营销的瞎编的，用悬殊的差别刺激人捞钱的欲望。具体到新乡的更是查不到。但国家统计局发布有2019年全省住户三等份各组总和岗位数总收入统计数据，他们能由此来面世新乡家庭成员三等份各组户均年总收入表，如图所示。
首列是全省住户总收入原产，首列是估计出的新乡住户总收入原产。怎么算呢？全省贫困地区住户总和岗位数总收入为42395，新乡为34426，都在中上区间，因此按这个比率估计新乡中上组统计数据。全省住户平均值岗位数总收入30733，新乡为25731，可估计中等组。全省贫困地区住户岗位数总收入16021，新乡为15151，可估计中下组。而且能看见，越高的界别新乡和全省差别越大，越低的界别差别越小，比如中下组差别为6%，因此最低组可估计为一致。然后再根据平均值值公式倒面世高总收入组统计数据。
第一列是估计出的新乡家庭成员总收入原产。2018年新乡人口，万户，平均值各户近3人。但城区51.58万人，12.45户，各户少于4人。说明高总收入家庭成员人口更多，最低界别则多是留守老人了。因此依次按图中系数相乘，得出结论家庭成员总收入原产估计统计数据。
由首列统计数据他们能看见，新乡前20%的人，换句话说有70万人的总和岗位数总收入平均值达到五万多，而那些人多数应该住在汴州区，因此当他们看见《2020年汴州区住房困难户总和岗位数总收入认定标准》里“总和总收入28000的是低总收入家庭成员，总和总收入34426的是中下总收入家庭成员。”的时候，就不必奇怪了。
三、新乡人能负担得起多贵的房子
前面他们估计出了新乡家庭成员年总收入原产情形，接下去他们看一看那些家庭成员都能负担得起多贵的房子。
咱们再行业龙头呵呵。比如前20%的高总收入家庭成员，平均值总收入是（如图首列），他们都知道在总收入统计里平均值值会略低于平均值收入，因此能精简为平均值收入约20万，换句话说前10%的家庭成员年总收入高于20万。以此类推，得出结论首列。
接下去推导第一列，还是以最高总收入家庭成员为例。一般来说，买房时首付不是事儿，办法多的是。还贷能力才是瓶颈，按银行要求，还款额不得高于总收入一半，那些家庭成员又多是两三套房，年龄也比较大，因此贷款利率会高些，期限会短些，他们的市场需求则多是大房子。
因此，按照那些情形，结合贷款政策，可面世那些家庭成员能够承担的房价在1.2万元以上。这样的家庭成员新乡大约有8万多户。同理，可面世能负担得起六千房子的有20户，能负担得起五万房子的有23户，能负担得起五万房子的也有23户。
能负担得起并不意味着就会去买，因此这只是承受能力，而不是真实世界市场需求。所以，各价钱段上到底有啥真实世界市场需求呢？还得继续行业龙头。
四、贫困地区有啥负担得起镇里房子的？
还是从2019新乡住户总收入原产统计数据（图中首列）出发，算呵呵前四组平均值值为35451，后四组平均值值为14420。再查可知新乡2019年贫困地区住户总和岗位数总收入为34426，略低于前四组。贫困地区住户总和岗位数总收入为15151，略低于后四组。
于是将首列每组以虚线再平合二为一，变成首列。贫困地区住户总收入主要就集中在上库塞县，贫困地区住户总收入主要就集中在下库塞县。并非说城镇就没有很低的，贫困地区就没有很高的，只是比率很小，为了精简预测，他们忽略呵呵。
网上还可查到目前新乡城镇化率接近55%，所以除掉上Torigni代表者的30%，尾端杉井光所代表者的40%里有25%是贫困地区住户。贫困地区住户则占了尾端杉井光里剩下的15%和下Torigni代表者的30%。
再对应上节他们面世的全市住户各价钱可承担万户（第一列），将尾端交叉部分按3：5比率合二为一，可得出结论贫困地区住户能负担得起五万价钱的有8.6户，负担得起五万价钱的也有8.6户。
他们再定义呵呵什么是镇里，就是说今后的新乡主城区。从目前发展趋势看，包括老城区、西北滨湖新区（原郊区）、东北高铁高新片区（含部分潞城区）和城南经开区（含部分上党区）四大块儿。目前这个区域房价最低也快五万了，因此贫困地区能负担得起镇里房子的大约有8.6户。五万价钱段则主要就对应县城房价，因他们主要就预测镇里，因此这部分市场需求就不说了。
接下去他们再把贫困地区住户的住房拥有情形说呵呵。
五、城镇家庭成员都有几套房子？
前面他们面世贫困地区住户购买力的同时也得到了贫困地区住户购买力统计数据，如图首列。今天看一看他们目前拥有住房的情形。
根据今年初央行发布的中国家庭成员资产报告，目前全省城镇家庭成员住房自有率达到96%，换句话说只有4%的家庭成员暂无住房，新乡情形也会差不多，因此可估计约2.3户还没有住房，不考虑少数特殊情形的话，可视作全部在低总收入组里。
拥有三套住房及以上的家庭成员占比10.5%，约6户，他们看做全在高总收入组里。两套住房的占比31%，约17.6户。剩下的就是一套住房的了。从高到低依次排下来，形成图中首列的原产格局（因空间关系，间距未按比率划分，仅是示意），这就是新乡城镇家庭成员购买力及住房拥有情形。
下面他们再把城镇家庭成员行业龙头为镇里和县里两级，加上贫困地区家庭成员面世总市场需求。
六、总市场需求
查了查，主城区只有2017年的统计数据。没办法，还是一半靠统计数据，一半靠推理，把市区的分出来了，具体过程略过，咱们把行业龙头后的结果列个总表，如图所示。
先看第一第二行，购买力在五万二以上价钱的镇里有两户，县里有六户。他们房多钱也多，为了下一代，他们在大卫星城买房的可能性要大于在新乡买。有人说“高铁一通，人去楼空。”，大多数人都去不了，有实力去无非是他们。但镇里五万二以上的房子不多，掰着手指头也数得过来，这里面很少一部分人买就撑起来了。这一小部分市场需求能看做改善市场需求，那些大别墅、洋房大平层、核心学区房就是给他们准备的。
再看第三第四行，六千到五万二这个价钱段购买力强大，镇里县里各十万大军。镇里的是改善市场需求，县里的就是刚需了。
接下去第五第六行，五万到六千价钱段，镇里的市场需求不多，一户，而且这个价钱段对应的总收入水平在汴州区能申请经济适用房，忽略不计。主要就是县里和乡村两级，有22户刚需大军。
通过以上预测，能看见，不算改善市场需求，今后要进城的有32户，九十多万人。有人说不会所以多吧？会！我在以前的文章中预测过，等卫星城化进程结束，新乡主城区还会净增五六十万人口，那时候主城区的边界就会扩展到长北、潞城和韩店了（如图二）。没办法，是人都想往高处走，县里的要来镇里，镇里的要去省里，一增一减就剩五六十万了。
综合以上，城镇化完成之前主城区六千以上价钱约有10万改善，10万刚需，五万到六千有22万刚需，共42万市场需求。10万改善会腾出10万二手房，因此新房还需32万套。
所以，城镇化还需啥年呢？估计还得二三十年，按25年算的话，每年市场需求新房约1.3万套。换句话说每年市场供给1.3万套的话将是平衡状态，房价仅随总收入微涨。
但人性的弱点是买涨不买跌，看见涨就会有人投资，造成市场需求上升，房价过快上涨。开发商一看有钱可赚，会加速开发，供给量上升。上升少于均衡量50%，也就是供给达到2万套，会出现转折，房价横盘。横盘一段时间后，投资市场需求退出，房价下跌。开发商看无利可图，也会降低开发力度，供给量下降。当跌破均衡点，低到1万套的时候，供小于求，此时购买力也已随时间流逝而提高，房价再次进入上升阶段。
这就是一个波段，大约十年。新乡本次波段大概从18年开始的，下面他们查呵呵近些年的供给，看一看新乡房价攀升的其原因。
七、上一波段的过程和本轮攀升的其原因
市场需求端的统计数据不好找，供给端的统计数据更难寻。在统计局的网站上翻了翻，只能找到18年以前的。我把06年到18年的统计数据抄下来，看一看上一个波段发生了什么。
第一行是销售面积，这里包含全市各县区，但不包含那些手续不全的小产权房。第二行是销售额。第三行是我用销售额除以销售面积得出结论的比值，应该接近房价。由此他们能看见，因次贷危机，07到08微跌，是上上个波段的尾声。09四万亿刺激之下大涨，开启了新波段，直到17微跌，历时九年多。18年是现在这个波段的起始。
其中09到12是快速上涨期，四年。13到15横盘三年，16、17微跌两年。这和我的记忆差不多，只是感觉起伏被熨平了。也许因为那些统计数据包括各县区吧。我记忆中主城区房价07年就达到了三千多，08微跌，09到12从三千快速上涨到了五万多。13到15横盘微涨到六千多，16、17微跌。18年从六千多起步，现在六千多了。
他们再看最后一行投资额，13年是上一波段的高峰，一方面是国家控制信贷，一方面也说明开发商的嗅觉还是最灵敏的，他们在横盘前提前刹了车。但从第一行销售面积能看出老百姓还在买买买，而且增长迅速，为啥？因为那几年新乡路网建设很快，市到县的快速路，县到乡，乡到村的各级路网建设使得通勤便利，更多家庭成员开始到上一级区域购房。
第四行是施工面积，参考价值不大。第五行是竣工面积，对比第一行销售面积，能看出竣工面积滞后于销售面积，因为房子都是先卖再竣工。
看供给量，他们还是得重点看第一行销售面积。因为中国住房市场一直处于卖方市场，销售量即可看做供给量，就像小米手机的饥饿营销一样，供应啥下定决心了卖出啥。这个不断增长的统计数据也说明了市场需求的旺盛。
能看见，16年198万平方米，按新乡主流120平三房来看，接近1.7万套。17年250万平方米，少于了两万套。当然，这其中包括各县区的，差不多一半吧，需剔除。但同时，他们知道那时候五证不全的、小产权的也十分猖獗，完全能顶替县区数量。因此房价出现下跌。
18年的时候，由于前几年开发商减少投资，供给量下降到214万平方米，已不足两万套，剔除各县区，主城区已不足五万套。特别是新乡出台了对小产权房的最严打击政策，导致供给量严重下滑，从而开启了新一轮的暴涨。19年供给也没有多大起色，继续暴涨。今年城南供应增多，具体数量没有找到统计统计数据，但显然不足五万套，因此继续攀升。
八、影响房价的主要就因素
根据以上预测，能看见影响房价的主要就因素有以下几个方面。
1、总收入水平
总收入水平下定决心了购买力。放眼全世界，每个国家货币都超发，总收入水平一直水涨船高。这个除非经济出现大问题、大萧条才会导致总收入的短期下跌。因此，购买力大概率持续上升，每十年翻个倍还是很轻松的。
2、人口总量和城镇化水平
人口总量与城镇化缺口的乘积就是今后的刚需总市场需求量。中国目前还有20%以上的缺口，换句话说还有三亿人要进城。预计以国家级中心卫星城为核心的卫星城群将来还会吸纳一亿，比如郑州将来再吸纳五百万，周边再吸纳五百万。以二线卫星城为主的几十个卫星城吸纳一亿，比如太原再吸纳二三百万。剩下一亿被三百来个三三线卫星城瓜分，比如新乡市区再吸纳四五十万。
3、供给量
刚需市场需求量有三亿，总和五十平米的话就是150亿平米。目前全省住宅供应量每年在15亿平米左右，因此有人说房地产还能有十年的白银时代，房价还会和总收入增长持平。之后就只有纯改善市场需求了，到那时，房价将慢于总收入增长。
4、国家政策
前三项是影响房价的主要就表达式，这三个下定决心了房价继续涨是大概率事件。国家政策是扰动項，将影响涨幅和涨速。以目前的国家政策来看，有两个主要就目的。
一是限购，防止涨幅过大，防止出现历史上土地兼并一样的房产兼并，形成大地主和佃户一样的大包租公和租户的对立，导致社会不稳定。因此国家政策在控制市场需求端，各种限，限资格、限贷款、限出售……
二是限速，防止城镇化过快完成。怎么说呢，玩过烧烤吧，就所以些木炭，火烧的太快肯定不行，炭早早烧没了肉怎么烤？得慢慢烧慢慢烤。房地产业还是目前最大的经济支柱，很快搞完的话，新支柱产业还没培育起来，接不上咋办？因此能看见政策也在控制供应端，各种控，控土地出让、控房企贷款、三条红线、等等。
这样供求两端都堵，让房地产小火慢炖，给高新技术产业发展留出足够的时间，将来接续上了就行了。因此预计白银时代会再延长十来年。
九、今后房地产市场走势
通过以上预测，中国房地产白银时代还将有二十年以上，房价再涨四五倍的概率很大，除非出现极大的黑天鹅事件。当然尾端还会有两三次小波折，那就是投资买房的最佳时机。当然，对于刚需来说，最佳时机永远就在当下，因为您有现实的市场需求，无论将来涨跌，您先用上了，就是价值。没市场需求的投资客还是等等小波折，留些空间给更需要的人，也免于在房价下挫时引起心痛。
来源：网络
2020
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编辑｜宋如琼
策划｜苏 蕾
监制｜史艳琼
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