甚么是小房屋产权房_与大房屋产权房有甚么差别、有甚么样法律条文信用风险_

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供稿│链家房产辩护律师项目组研究部（授权发表）

来源│链家房产辩护律师项目组案例研究库（18-039-4总第250）

甚么是小房屋产权房？与大房屋产权房有甚么差别、有甚么样法律条文信用风险？

以无法办理手续房屋产权转移小房屋产权房以房变卖，高等法院判定违反法律条文法规硬性规定、合宪！

---严1、戴某等与严3确认合约合宪纷争案（二审）法律条文导出

【关键词】

小房屋产权房 以房变卖 非同一集体经济组织成员 合约合宪 法律条文法规硬性规定 非真实意思表示 

【要点提示信息】

房屋产权房并并非法律条文上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种签订合约通称的用法。是指在农民宅基地上工程建设的房屋，未交纳农地税收收入等服务费，其房屋房DF93并非由北欧国家房管部门颁授的，所以叫作“乡房屋产权”，又叫“小房屋产权”。

【当事人信息】

原告、原告：严1、戴某、严2

被告、原审：严3

【此案简介】

严1和戴某是夫妻关系，案外人严4是严1和戴某的大儿子，严2是严1和戴某的小儿子。

2015年8月19日，严4向严3开具借条，内容为今借到严3计港币59多万元整，此款在2015年8月28日之前付清。当日严3将49多万元汇入罗某（严3的女婿）的帐户，罗某后将49多万元转汇严4帐户。2015年12月17日，严4向严3开具允诺，允诺在2015年12月21日下午付清欠款，否则转让某长廊三期4号楼303、304房屋。2015年12月23日，严1、戴某（甲方）与严3（甲方）签定以房变卖协定，内容为：现有甲方的儿子欠甲方港币壹元多万元整，现无力偿还，将某长廊A4号楼303、304室变卖给甲方，不得许诺。1、协定签定之日起甲方将所有相关手续交付给甲方，后续相关手续次日去党工委真藓科青藓（钥匙在2015年12月29日交付）。2、需办理手续过户相关手续，甲方必须无条件配合。3、甲方将房屋变卖给甲方后两清，甲方不得再向甲方要债。4、本协定签定完成属双方自愿（不可许诺）。后严2在严4的要求下也在该协定的甲方处真藓科青藓了名。2016年2月3日、2016年2月28日，罗某以某长廊三期4号楼303、304房屋变卖给其为由脱逃进入该房屋，并更换了门锁，引发纷争，严1、戴某报警，公安部门出警后均要求双方通过法律条文途径解决。

此案补充：2010年12月A市经济经济技术开发区党工委（H镇）因经济技术开发区项目工程建设需要，对严1位于B村的房屋进行征地，严1选择的征地收容房即某长廊三期4号楼303、304房屋，该收容房归属于贫困地区小房屋产权房，至今未进行相关房屋产权登记。

另，严4因涉嫌诈骗于2016年2月4日被刑事拘留，同年3月11日被逮捕。2016年9月14日，高等法院作出刑事判决：一、被告严4犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金港币五十多万元。二、责令被告严4退出赃款港币1033.5415多万元，分别补发给相关受害人（参见补发目录）。补发目录中载明：受害人罗某106.9多万元。

【高等法院判决】

一审：严1、戴某、严2与严3于2015年12月23日签定的以房变卖协定合宪。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件导出】

一、家庭成员对双亲征地收容房与否独享扎格列？签订的以房变卖协议书与否有效率？

【参见本2018年5月25日贴文】家庭成员对双亲征地收容房与否独享扎格列？签订的以房变卖协议书与否有效率？

二、民营借款法律纷争中可不可以签订合约以房变卖，性质如何判定？

【参见本2018年5月29日贴文】民营借款法律纷争中可不可以签订合约以房变卖，性质如何判定？

三、以贫困地区宅基地房屋征地后的收容房签定的以房变卖协定与否有效率？

【参见本2018年5月31日贴文】以贫困地区宅基地房屋征地后的收容房签定的以房变卖协定与否有效率？

四、甚么是小房屋产权房？与大房屋产权房有甚么差别、有甚么样法律条文信用风险？

小房屋产权房并并非法律条文上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种签订合约通称的用法。是指在农民宅基地上工程建设的房屋，未交纳农地税收收入等服务费，其房屋房DF93并非由北欧国家房管部门颁授的，所以叫作“乡房屋产权”，又叫“小房屋产权”。

各村发的所谓小房屋产权房产，实际上没真正的房屋产权。这种房没北欧国家发的农地使用证和预售许可证，购房合约国土房管局也不会给予备案，所谓房屋房DF93也并非真正合法有效率的房屋房DF93。小房屋产权房分为3种：

1、在集体工程建设用地上投入使用的，即宅基地上投入使用的房子，只归属于该贫困地区的集体所有者，非本村的市民无法购买。

2、在集体企业用地或者占用耕地违法工程建设的房子。

3、各类农业园或养老院的别墅。

大房屋产权房：由北欧国家颁授房屋房DF93的叫作大房屋产权房，包括40年房屋产权、50年房屋产权和70年房屋产权。我们平时购买的普通商品房，都归属于大房屋产权房。

区 别：

1、大房屋产权房有精装修，受法律条文保护，有完整房屋产权。小房屋产权，没精装修，不受法律条文保护，只有部分房屋产权。通俗了说，就是大房屋产权有房DF93，小房屋产权没房DF93；

2、大房屋产权征地有补偿金，小房屋产权没。也就是说，如果政府要征地房子，小房屋产权业主基本不会得到征地收容补偿金；

3、小房屋产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题；

4、小房屋产权由于没正规的房屋房DF93，无法作为抵押或上市专卖。而且小房屋产权房无法在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理手续抵押等他项权利，也就是说，买小房屋产权房无法贷款，只能一次性付全款。

综上所述，小房屋产权房存在的重要因素是因为它的价格非常便宜，无论是宅基地转让还是小房屋产权房买卖都具有较大法律条文信用风险，大家务必谨慎对待。近日，国土资源部再次重申：小房屋产权房不得通过不动产登记合法化！ 

【涉案法条】

《中华人民共和国农地管理法》

第六十三条 农民集体所有的农地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业工程建设；但是，符合农地利用总体规划并依法取得工程建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使农地使用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国合约法》

第五十二条 有下列情形的，合约合宪：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合约，损害北欧国家利益；（二）恶意串通，损害北欧国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益”；（五）违反法律条文、行政法规的硬性规定。

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