从清湖地铁站出来，步行约7分钟，3栋22层高相连的建筑物映入眼帘，这是清湖为数众多小房屋产权房中的三处———福轩大楼、金鸡C170。两个月前，龙华办事处总体规划土地监察中队张贴的一张“强制性拆毁”布告犹如性本，将这三处小房屋产权房全然推上了风尖屯佃。
01违章建筑的诱惑：
房租基本没差异售价是同市货品房1/4，
但要纸制付定金
“单单邻近的这三四个新盘，加起来就住了2000多户。”下周三，本报记者以购房者的名义走访调查尚城景荔径一带的小房屋产权房。一名来自惠康盛置地的中介机构有关人员称，这里的小房屋产权房有60%都是物业公司买回投资的。
该中介机构有关人员表示，尚城景荔径、佳和苑、涌泉二期、涌泉大楼这几个新盘目前销售产品价格都是1.3-1.4多万元/万平方米，“去年却是6000-7000元/万平方米，一年时间翻了一倍。”
据了解，附近的货品房新房销售产品价格徘徊在5多万元/万平方米上下，尺价较老的二手货房社区美丽365花园销售产品价格则大概介于3.5-3.6多万元/万平方米之间。两相对比，小房屋产权房的产品价格仅是同市货品房产品价格的1/3甚至1/4。
“而且，这种小房屋产权房的房租与邻近货品房房租基本没太大差异。”上述中介机构有关人员告诉本报记者，以涌泉大楼一套66万平方米的两房为例，总价80多万元，可以安顿下来3000元/月，房租回报率达到4.5%。
“前几年深圳小房屋产权房的产品价格远远低于恒定货品房，有一些人确实抱着博弈心理，买回投资。”深圳中原研究中心总监刘勇指出，不过现在由于小房屋产权房的产品价格慢慢在上涨，投资空间逐渐越来越低，需求也没前一年那么强劲。
尽管大部分买回小房屋产权房的物业公司都抱有侥幸心理，但在刘勇看来，买回小房屋产权房具有很大的不可控风险，“最主要就是没房屋产权证明，这是违规建筑物，根本无法得到法律条文保障，随时会遭遇违章建筑或物业公司违约等各式各样的难题。”
上述惠康盛置地的中介机构有关人员详细解释了小房屋产权房的买回流程，商业地产商一般先作废原先物业公司的购房合约，购房者与小区商业地产商重新签订捷伊合约。通常这份合约不会标明“房屋买卖”字样，而是通过“合作建房、永久租赁”等形式表明购房者拥有该房子的使用权，Damazan胡尔坎户，“此后该小房屋产权房就可以由新物业公司自由出售。”而在整座过程中，需要找辩护律师展开见证。
广东滕昭辩护律师事务所主任辩护律师张茂荣否定了“胡尔坎物业公司”的讲法，他表示，只有经中央政府核准领取房商业地产证的房屋产权才是不合法房屋产权，其所有人才是法律条文上的物业公司。“买回违章建筑类小房屋产权房所说的物业公司都不是不合法物业公司，其胡尔坎物业公司和二手货物业公司仅仅指到底是与建设方比如村委或商业地产商直接签订协议，却是与买回后的人签订协议。由于交易本身不不合法，无论是胡尔坎物业公司却是二手货物业公司，都不受法律条文保护。”
除此之外，在本报记者的走访调查中，每个中介机构有关人员从一开始就强调，小房屋产权房不能像恒定货品房那样贷款，一定要纸制付全然款。可见，买回小房屋产权房对资金要求也比较高。
02违章建筑是否惟一解决之道？
违章建筑是不合法的，但“自身利益结合点如何掌控，非常挑战中央政府的掌权能力。”
在为数众多风险之中，违章建筑无疑已经为买回违章建筑类小房屋产权房套上最沉重的一道枷锁。在此前的一次受访中，深圳市规土委曾指出，全市4 .28亿万平方米的违规建筑物中，有1 .83亿万平方米严重影响现有土地和总体规划设计，占比42.76%，4 .06亿万平方米未展开工程检验、房屋鉴定或办理消防验收，占比高达95%。也正因此，近年来，深圳对于违规建筑物始终保持严控严管的高压态势，并开展了大规模的清理行动，对典型违章建筑坚决清拆。去年10月9日，深圳甚至通过了被称为“史上最严查违考核”的“1+2”文件。
有关统计数据显示，近五年，深圳共拆毁违规建筑物650余万万平方米，罚款金额达2 .88亿元。这个国庆假期，深圳拆毁了龙岗、坪山等地的违规建筑物共计5000多万平方米。
上文中提到的福轩大楼、金鸡C170三处即将遭遇违章建筑的违章建筑小房屋产权房，颇具“标本”意义。根据综合开发研究院旅游与商业地产研究中心主任颂富的讲法，遭遇违章建筑的违规建筑物，主要分为三类：一是在最近一年“顶风”建设的，一是存在严重的质量缺陷，还有就是影响重大市政工程。
在深圳职业技术学院房商业地产研究所所长邓志旺眼中，这样的违章建筑是不合法的，“这些违规建筑物占用市政用地，已经影响了整座总体规划设计的落实。”张茂荣对此持相似观点，没报批手续的违规建筑物，违章建筑是明确有法律条文明确规定的，按照国家城乡总体规划法和地方总体规划条例的有关要求展开。
不过，哪怕在数年前就已经被认定为违规建筑物，但这几栋承载着近千位常住人口的大楼，到底能否维持违章建筑决定、应该怎样强制性拆毁，一直牵动着诸多社会人士的目光。
按照此前媒体报道，布告中所明确规定的清人、清楼、清物和停水电等措施并未在9月15日按时实施，已然过去的10月8日“最后期限”里，三处小房屋产权房也未被如约“违章建筑”。下周三中午，本报记者前往新盘现场，福轩大楼管理处的保安人员说，该写字楼仍在恒定招租，“房租是50元/万平方米/月，物业管理费是6元/万平方米/月。”在整座交谈过程中，该保安人员全然没提及违章建筑一事。而在金鸡C170小区内，不少物业公司仍在恒定进出。
颂富感慨道，物业公司希望自己的自身利益得到最大程度的保护，但根据有关法律条文明确规定，违规建筑物类小房屋产权房的征收拆毁是不予补偿的，中央政府可能还要展开惩处。“自身利益结合点如何掌控，非常挑战中央政府的掌权能力。”
值得关注的是，下周本报记者采访的多位业内人士几乎都认为，违章建筑并不是小房屋产权房的惟一解决之道，也不是最佳方式。张茂荣就直言，中央政府全然可以对该违规建筑物展开拆毁之外的行政处罚，比如予以罚款、补交地价、责令补办手续以取得不合法化等方式，既能保障法律条文的实施，又能维护社会稳定。邓志旺也说，“深圳应该争取试点城市的权限，将小房屋产权房从监管范围之外纳入到监管体系中来。而对于新增或者在建的违规建筑物，则一定要将其严厉打击，‘扼杀在摇篮之中’。”
03违规建筑物违章建筑补偿？
深圳至今未有先例
措手不及的“强制性拆毁”布告，令金鸡C170的小区物业公司群一度出现抵制浪潮。不少物业公司情绪激动地反映，自己真金白银买回的房子，为什么突然被违章建筑？原关外地区那么多的小房屋产权房，为什么独独福轩大楼和金鸡C170被违章建筑？违章建筑这笔账，该由谁来买单？……而这种疑问，也曾经出现在福永庞大违章建筑新盘——— 鸿福花园的物业公司身上。
“没报批手续的违章建筑类小房屋产权房，按照国家城乡总体规划法和地方的总体规划条例明确规定，是可以违章建筑的。”广东滕昭辩护律师事务所主任辩护律师张茂荣一针见血地指出。深圳职业技术学院房商业地产研究所所长邓志旺也认为，一些违规建筑物占用市政用地，影响整座总体规划设计的落实以及公共设施的落地等，确实存在违规。“违章建筑肯定是不合法的。”
在综合开发研究院旅游与商业地产研究中心主任颂富看来，那些遭遇违章建筑的违规建筑物，大多具有以下几种情况之一，一是最近一年“顶风”建设起来的，一是存在严重质量缺陷，另外就是影响重大市政工程。
不过，颂富认为，法律条文上对建筑物年限有严格分类，处置违规建筑物必须先界定各种条件，根据界定的条件采取不同的处理方式。“无论是违章建筑、赔偿、罚款都必须有明晰的明确规定，而非泛泛说违规建筑物就一定要拆毁。”
违章建筑最容易引发的就是物业公司自身利益的纠葛。在福轩大楼、金鸡C170的违章建筑纠纷中，此前曾网传补偿标准是1.8多万元/万平方米。但有关部门随后展开澄清，称深圳至今尚未有对违规建筑物实施拆毁后对有关自身利益方实施补偿赔偿的案例。对此，张茂荣持相似观点，他认为，法律条文只保护不合法权益。而小房屋产权房，特别是这种违章建筑类的小房屋产权房，因不是不合法物权，所以无法得到法律条文保障，征收拆毁都不予补偿。但邓志旺则表示，普通物业公司买回小房屋产权房确实花费了较多的金额，甚至是赌上全家的存款。考虑到社会安定的因素，却是应该给予这些小物业公司一定的补偿。“但这补偿应该由相应违规的各方，比如开发建筑物的商业地产商或者个人提供给小物业公司，这相对比较合理。”
04小房屋产权房转正？
仍缺政策支持
早在1992年、2004年，深圳就分别完成特区内外的土地国有化转制，成为国内没农村建制的城市。1999年，深圳市人大颁布《关于坚决查处违规建筑物的决定》，首次提出违规建筑物这一概念。2001年开始，深圳市启动历史遗留违规私房和生产经营性违规建筑物的处理工作。随后10多年来，深圳采取高压态势严控违规建筑物，并开展了大规模的清理行动。
然而，“深圳小房屋产权房的清理整顿工作是一项十分复杂十分艰巨的工作。”张茂荣感慨道。在颂富眼中，小房屋产权房的处理过程遭遇的最大困难就是违规建筑物的体量太大。深圳市委书记马兴瑞曾表态，在十三五期间要处理2亿万平方米的违规建筑物。目前深圳违规建筑物的总体量约4 .28亿万平方米，那意味着四五年的时间里，深圳要处理完接近目前一半体量的违规建筑物，难度可想而知。
除此之外，如何平衡依法行政、有法必依、执法必严与广大小房屋产权物业公司权益之间的关系，也对中央政府的掌权能力和掌权智慧提出了更高的要求。颂富指出，如若违章建筑，物业公司希望自己的自身利益得到最大程度的保护，而中央政府非但不会赔偿，可能还要展开惩处，势必会导致矛盾。假如中央政府惩处力度过大，伤害到现有物业公司的实际自身利益，那么物业公司的抵触情绪就会非常强烈，处理失当会引发社会矛盾；如果惩处力度过轻，又需面对买回货品房群体的不满。“自身利益结合点如何掌控，非常挑战中央政府掌权能力。”
对此，张茂荣给出了答案，既要依法管理，又要兼顾市场需求，避免社会矛盾，最佳办法只能是存量增量区别对待，对存量已出售小房屋产权房按照维持现状补办手续处理，对新增违章建筑类小房屋产权房严厉打击强力拆毁。
事实上，2014年4月，深圳市就公布了《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违规建筑物的处理决定>试点实施办法》，明确规定符合“一户一栋”原则的违规建筑物免缴地价，总建筑物面积未超过480万平方米的部分免予处罚，总建筑物面积超过480万平方米，根据超出登记，处以30-100元/万平方米不等的罚款，并展开有关的验收及鉴定合格后便可转为货品性质。
张茂荣称，深圳土地的国有化为小房屋产权房转正消除了法律条文障碍，深圳具备小房屋产权房转正的基础条件，但前提是补交地价、补办手续，消除违规状态。同时由于涉及面广，情况复杂，还需要中央政府出台政策支持。”
05监管问题在哪？
销售环节监管缺位
此前深圳市人大代表陈洁在《关于加强我市违规建筑物销售市场监管的建议》中还曾指出，目前深圳对违规建筑物的监管主要集中在建设过程中，由总体规划国土委的监察支队与街道办负责。
但在销售环节的监管与查处中，职能缺位明显，没明确职责到具体部门。“这也是小房屋产权房营销一直长盛不衰的原因之一。”有业内人士表示。
除了中央政府要加强对销售行为的动态监测与巡查之外，深圳中原研究中心总监刘勇建议，一方面，应加强辩护律师的职业道德和职业规范，减少小房屋产权房买卖中的辩护律师见证行为。另一方面，购房者要从自身的角度出发，慎重考虑，衡量未来可能遇到的风险和自己的需求，毕竟整座操作过程中没太多的法律条文保护。
06深圳违章建筑小房屋产权房样本案例
查封16个月“福永最大违章建筑楼”仍未被清拆
过去的一年多时间里，“福永最大违章建筑楼”鸿福花园一度成为舆论焦点。2014年9月2日，深圳市总体规划土地监察局于对该新盘涉嫌违规建设立案调查，2015年7月21日正式下达《处罚告知书》，限期一个月拆毁违规建筑物物。目前，距离该新盘被查封已过去16个月，有关解决方案却还没最后定夺。
本报记者走访调查发现，该新盘仍处于查封状态：建筑物垃圾随处堆放，拉起的黄色警示线禁止闲杂有关人员入内，还设有三个保安人员看守岗位。一楼外墙上其中一张公告提示：“该违章建筑建筑物已被依法查封，任何单位和个人未经许可不得擅自进入”。此外，墙上还张贴有关于举报、申诉及法律条文风险等内容。据知情人透露，看守保安人员主要工作是防止“购房者”入内，不过，现在保安人员人手减少了。
令本报记者意外的是，在某网站上仍有人挂出信息公开叫卖鸿福花园新盘单位，一建筑物面积98平米的3房2厅标价30多万元。对于新盘处理情况的最新进展，本报记者致电鸿福花园所在地福永街道办有关人士，其表示，目前仍未收到最新通知，暂不清楚解决方案。而在此前的报道中，宝安区国土部门有关科室就表示此事仍在讨论，因其涉及面之广，已不是宝安区几个部门就能拍板的了。而深圳福永街道书记林更斌曾透露，中央政府已提出多个解决方案，但还没最终定夺，“不过物业公司不用担心，就算商业地产商始终不出面，土地还在，将工业用地改为商业用地，市场价值较高，中央政府手里有解决的底牌”。
编辑：大闸蟹
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