贫困地区建房讲求多
建房时发生擅自处理，房主一定要索赔吗？
村落户籍家庭成员能承继贫困地区自建房吗？
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难题1
贫困地区自发性土地上建房有“六不许”
✍ 【检察官阐释】
依照《中华人民共和国政府中华人民共和国政府宪法》《中华人民共和国政府城乡总体规划法》等法律条文法规明确规定，贫困地区建房有“六不许”：
一、不许随便多层修建。新建或翻修房屋应提出申请并赢得《乡间工程建设总体规划许可》，可工程建设层数由各地明确规定，一般不容许建四层以上房屋。在贫困地区修建或整修超过四层以上的农房时，须要专业的施工团队修建，同时还须要向各村提交有关的提出申请，经过审核后才能开工。
二、不许超面积标准修建。贫困地区建房实行“两户一宅”原则，各地农房自发性土地占地面积一般由地方中华人民共和国政府宪法规作出明确规定。非法的“两户多宅”应依照《中华人民共和国政府宪法》的明确规定不予拆毁，但若透过不合法承继等方式赢得的自发性土地，是被容许的。
三、不许随便整修农房。依照《城乡总体规划法》的明确规定，在贫困地区整修旧房、危房时，必须要赢得乡间工程建设总体规划许可，须要向村委提交提出申请，审核透过并赢得乡间工程建设总体规划许可后才能开工。未赢得乡间工程建设总体规划许可整修房屋，违背《城乡总体规划法》的明确规定，面临被拆毁的危险。
四、不许建在总体规划区域外。《中华人民共和国政府宪法》第三十九条明确规定，贫困地区居民建写字楼，应符合乡（镇）土地利用总体总体规划、村子总体规划，严禁挤占永久基本农田，并尽量采用原有的自发性土地和村内空闲地。《城乡总体规划法》第二十一条明确规定，在乡、村子总体规划区内进行乡镇企业、乡间公共设施和公益事业工程建设以及贫困地区居民写字楼工程建设，严禁挤占土地利用；确需挤占土地利用的，应依照《中华人民共和国政府宪法》有关明确规定办理土地利用转用审核手续后，由城市、县人民政府城乡总体规划主管职能部门核发乡间工程建设总体规划许可。
五、不许擅自改变用途。自发性土地设置的目的是保障贫困地区居民居住须要，不容许“挂羊头卖狗肉”，比如在自发性土地上工程建设规模化的工厂或建房出售。
六、不许未批先建。建房前，应提出申请核准采用自发性土地，赢得各村颁发的《贫困地区自发性土地核准书》，赢得《乡间工程建设总体规划许可》。涉及林业、水利等职能部门的，还应经过有关职能部门核准。
难题2
农村居民在自发性土地上建房，
遇征地能得收容补偿金吗？
✍ 【此案概要】
某村居民张某向村委提出申请了一块自发性土地，并透过建房审核。张某与农村居民张某签订合同，由张某在该自发性土地上自建房屋，张某向张某支付自发性土地采用费。后因石湖改造，该房屋被征地并索赔了一套征地收容房。张某诉至高等法院，要求确认合同合宪，并要求张某返还征地后所得收容房。张某请求可不能成立？
✍ 【检察官阐释】
我国禁止农村居民到贫困地区购买自发性土地。张某和张某签订的协议因违背法律条文强制性明确规定而合宪，自发性土地采用权仍归居民张某。根据“房地不分离”原则，房屋和自发性土地采用权根本无法归一个主体所有，故张某是自发性土地采用权人，也是房屋的采用权人。高等法院判决，张某能赢得征地收容房，而张某仅是房屋Caroni，并非房屋采用权人，无权赢得征地补偿金利益。
✍ 【法律条文链接】
《中华人民共和国政府中华人民共和国政府宪法》第三十九条第一款明确规定，贫困地区居民两户根本无法拥有两处自发性土地，其自发性土地的面积严禁超过省、自治区、直辖市明确规定的标准。《国务院办公厅关于严格执行有关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通知》明确规定，贫困地区写字楼工业用地根本无法分配给本村居民，农村居民严禁到贫困地区购买自发性土地、农民写字楼或“小产权房”。难题3
因念书就业迁离户籍，
村落户籍家庭成员还能承继自发性土地吗？
✍ 【此案概要】
张某早年因念书和工作，户籍迁离贫困地区并赢得了村落户籍。张某双亲为贫困地区户籍，在村里有两处自发性土地并盖有房屋。多年后，经有关职能部门审核，张某与双亲一同出资将家中的老房子重新修葺了一番。如果张某双亲去世，张某可不能承继老家的自发性土地采用权？
✍ 【检察官阐释】
村落户籍家庭成员承继自发性土地采用权的前提是“地上有房”。根据我国的土地管理制度，贫困地区自发性土地是无法被原则上承继的。虽然自发性土地无法被原则上承继，但是地上的房屋可依据承继法和物权法的有关明确规定不予不合法承继。本案中，张某自发性土地上仍有房屋，故其可根据有关法律条文明确规定承继该房屋的采用权和自发性土地采用权，但如果自发性土地上的房屋灭失，张某就无法原则上就自发性土地不予承继。需特别指出的是，自发性土地上的原房屋一旦拆毁或倒塌，支撑此房屋的自发性土地将无法继续采用，而是由自发性经济组织收回处置，承继人亦丧失对自发性土地有关权利的承继。如果遇到房屋征地，自发性土地的征地补偿金分为两种，一种是对地上房屋的补偿金，房屋作为双亲的遗产，无论家庭成员户籍在哪里，都有权承继；另一种是对自发性土地采用权的补偿金，因自发性土地不属于遗产部分，无法承继。✍ 【法律条文链接】
《中华人民共和国政府民法典》第三百六十二条明确规定，自发性土地采用权人依法对自发性所有的土地享有占有和采用的权利，有权依法利用该土地修建写字楼及其附属设施。第三百六十三条明确规定，自发性土地采用权的赢得、行使和转让，适用土地管理的法律条文和国家有关明确规定。《中华人民共和国政府中华人民共和国政府宪法》第二条明确规定，中华人民共和国政府实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众自发性所有制。任何单位和个人严禁侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地采用权能依法转让。第十一条明确规定，农民自发性所有的土地依法属于村农民自发性所有的，由村自发性经济组织或者居民委员会经营、管理。难题4
自建房施工造成人身损害，
房主一定要担责吗？
✍ 【此案概要】
房主甲与个体工匠乙签订《施工协议》，约定房东甲将其位于某村的四层楼房发包给个体工匠乙修建，个体工匠乙雇佣丙为其施工。丙在施工作业时不慎坠落，将路过的丁砸伤。因此，丁将被告甲、乙、丙三人诉至高等法院，要求三被告索赔损失。另查明，个体工匠乙无村镇建筑施工资质。丙某施工过程中，施工场地未搭建安全防护网，未系安全绳。✍ 【检察官阐释】
贫困地区修建房屋，房主要谨慎履行选任义务。自建四层(含四层)以上房屋须要建筑资质，受《中华人民共和国政府建筑法》调整，一般认定为贫困地区建房施工合同。该种情况下，若房主未按明确规定办理建房手续，将工程发包给无建筑资质的承包人施工，则房主存在选任过失，须要承担过错责任。自建两层(含两层)以下低层写字楼且包工包料的，由承包方承担房屋修建的全部事项，工期满后房主向承包方支付报酬，一般认定为承揽合同。这种情况下，虽不须要建筑资质，但也有资质要求，一般情况下，具有贫困地区建筑工匠资格的人员或具有当地一般工匠水平的人员可认定为具有承揽资质，如房主在没有定作、指示或者选任过失的情况下，一般不承担索赔责任。自建两层(含两层)以下底层写字楼且包工不包料的，即“包清工”，房主在整个施工过程中发挥指挥、监督和管理的作用，对施工人起实际控制和支配的作用，一般认定为劳务合同。施工者因提供劳务造成他人损害的，由接受劳务一方即房东承担侵权责任，提供劳务一方因劳务自己受到损害的，则根据双方各自的过错承担相应责任。本案中，房东甲其将四层楼房发包给个体工匠乙修建，双方的关系是工程建设工程发（承）包关系，施工过程中造成丁人身损害，应承担侵权责任并索赔损失。个体工匠乙作为工程的承包人，是施工现场的组织指挥、监督协调者，也是安全风险的管控者，事故的发生主要是因其管控不到位，存在较大过错，应承担主要责任。其次，行为人丙虽然是个体工匠乙的雇员，但其在施工中缺乏安全防范意识，在未搭建安全防护网、未系安全绳的情况下不规范操作从而坠落造成损害，也有一定过错，亦应承担一定的责任。房东甲将涉案工程发包给不具备施工资质的个体工匠乙修建，存在选任过错，应承担一定比例的责任。✍ 【法律条文链接】
《关于加强村镇工程建设工程质量安全管理的若干意见》以及《中华人民共和国政府建筑法》的明确规定，“自建低层写字楼”是指两层（含两层）以下写字楼，农民自建两层（含两层）以下的写字楼承建方是不须要建筑从业资质的，而四层（含四层）以上则受《中华人民共和国政府建筑法》的调整，承建方须具备相应建筑从业资质。《最高人民高等法院关于审理人身损害索赔案件适用法律条文若干难题的解释》第十一条第二款明确规定，雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应与雇主承担连带索赔责任。难题5
邻居建房造成自家房屋墙面开裂、地面沉降等，
该如何索赔？
✍ 【此案概要】
2021年年中，张某对其房屋进行了改造，将原有的房屋全部不予拆毁重新修建，开挖基坑深达4米。在改建房屋过程中，隔壁邻居张某家中出现墙面开裂、地面不均匀沉降等各种难题，故向高等法院起诉，要求判令张某索赔因建房造成房屋破坏产生的修复损失等费用。张某则认为，张某房屋出现难题系其年久失修所致。
✍ 【检察官阐释】
修建房屋过程中，禁止进行危及相邻不动产安全的活动。本案中，被告将其房屋拆毁重建，在重建过程中，原告家中发生墙面、地面开裂、瓷砖裂缝、地面不均匀沉降等损坏情形。司法鉴定意见认为，被告张某坑基施工是造成原告张某家中内外装修损坏、不均匀下沉的直接原因，结合修复方案和费用的鉴定报告，高等法院最终确认修复损失为9.8万余元。
✍ 【法律条文链接】
《中华人民共和国政府民法典》第二百九十五条明确规定，不动产权利人挖掘土地、修建建筑物、铺设管线以及安装设备等，严禁危及相邻不动产的安全。
难题6
二十年前邻居紧挨着自发性土地建房，
如今自建房却被指责妨碍通风采光，
责任到底在谁？
✍ 【此案概要】
1996年，张某在自家自发性土地上盖了两间四层楼房，东墙建在其土地采用范围内东边沿，此处紧挨着邻居张某后院西侧。2020年初，张某在后院开始新建钢构房，因二十年前张某建房时未预留通风采光空间，导致张某所建墙体与张某的东墙体紧靠，张某家的窗户打不开，更别说通风、采光。张某将张某起诉至高等法院，要求张某将其房屋堵塞的二楼、三楼窗户部分不予拆毁。✍ 【检察官阐释】
相邻房屋的采用权人和采用权人，在构筑房屋时均应给予相邻人通风、采光、通行等便利。本案中，原告张某建房在先，紧邻其宅基线建房，未给其通风、采光保留相应的空间；另一方面，被告张某建房在后，与原告张某互不相让，明知其建筑会导致原告通风采光受阻而执意为之。两个因素相互结合，造成原告通风、采光受到影响。高等法院经审理判决，张某应将其房屋堵塞张某窗户的部分不予拆毁，并保留适当距离用于通风、采光。张某对于张某拆毁阻挡部分以及拆毁后重建所发生的费用，应承担相应比例。考虑到张某建房行为在先，对于结果的发生负有主要责任，高等法院最终酌定张某承担70%的责任。✍ 【法律条文链接】
《中华人民共和国政府民法典》第二百九十三条明确规定，修建建筑物，严禁违背国家有关工程工程建设标准，严禁妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。难题7
邻居建房把出入口堵成“单行道”
能要求拆毁吗？
✍ 【此案概要】
张某房屋后门有一条村路出口，邻居张某在该路上垒砌了砖块，搭起了门架、挡雨棚，在路面上修建了围墙，使得该路严重受阻，难以通行。原告向高等法院提起诉讼，请求判令被告拆毁在原告出入通行道路上故意设立的门架、围墙、垒砖等障碍物，恢复道路原状。张某则认为，原告张某家大门口有村道（水泥路面）与村里的主干道衔接，出入通行方便，原告诉请拆毁的通道并不是原告生产生活的必经通道。✍ 【检察官阐释】
相邻通行权的主张必须是以必经通道为前提。只有在相邻一方的土地或房屋由于自然条件或其他原因限制，且处于相邻他方所有或采用的土地包围之中，致使其不透过他方土地就无法通行的情况下，相邻方才能主张其行使相邻通行权。如果除经由该土地通行外，尚有其他通道能通行，则相邻方无权主张相邻通行权。在本案中，原告所主张的其房屋后门村路，并非原告为了生产生活的必经通道，因此，原告诉请要求被告拆毁此通道上的门架、围墙、垒砖等障碍物，恢复通道原状，没有法律条文依据。✍ 【法律条文链接】
《中华人民共和国政府民法典》第二百九十一条明确规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应提供必要的便利。
来源：余姚市人民高等法院
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