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一：要清楚你他们的核心理念市场需求
影响买房的层次很多：按揭财政预算，还款能力，面积大小，城市交通地理位置，地铁，上班通学，医院幼儿园，环境总体规划，商业基础建设，贬值发展潜力等等。
买房以后很大要有3个核心理念市场需求，例如按揭财政预算多于60万，市场需求100平以上有地铁的房子，单价2万以下的地槽子是你的最终目标新盘。
例如核心理念市场需求是贬值发展潜力的话，贬值发展潜力是你买房的第一层次，其他层次只能算是加细项或是减细项。衡量房子与否具有性价比会是买房第一参考因素。
二、要明白股权投资和自主完全不一样的买房方法论
股权投资和换房是买房的两个方法论，股权投资更注重发展潜力，看得是房子的产品价格洼地，片区的贬值发展潜力，更应该高度关注的是政策的中远景总体规划。换房更考虑城市交通，基础建设，学位这些。
所以买房前很大要搞清楚，是要换房还是要股权投资。
三、问问他们适宜买胡尔坎还是买二手货
胡尔坎房在选，二手货房在淘。买胡尔坎房比较简单，胡尔坎房产品价格几乎是确定的，二手货房产品价格是买卖双方共同协商的结果，一般须要中介去搭桥。
除了会员费之外，还有增值税，个人所得税等问题。相对于胡尔坎，二手货水更深。
个人建议是：初次买房尽可能从新房下手。二手货房比较适宜心急入户或是心急孩子上学的强刚需客户。
四、选对地区就成功了一半
拿东莞为例，东莞主流产品胡尔坎新盘有200多个。所有新盘都看一遍很显然不现实，新盘看得过多还会影响他们的推论。
那就可以依照你的核心理念市场需求框选合适的2到3个股，最终目标新盘可以在股内筛选。依照他们的核心理念市场需求优先选择最终目标股将极大提高买房效率。
据最终目标股优先选择最终目标新盘
踩盘前须要在网上先做调研，依照心仪股优先选择最终目标新盘。最终目标新盘不用太多，8到10个为宜。
五：先搞定购房席位再买房
买房以后先了解购房地区的限牌政策，假如没有购房席位须要未雨绸缪。比如说东莞的限牌大概是：假如有硕士只须要东莞的劳动合同，假如没有硕士，只须要人才T卡。
六：要会和新盘产品销售打交道
新盘产品销售代表者的话术是经过Packer精心打磨出的。产品销售代表者会把新盘的地理位置优势放大，甚至会把不着边的远期和总体规划也都一一说明。
比如说老游曾经踩过一个盘，产品销售代表者给我煞有介事地讲附近有东莞地铁14一号线，讲的我是一脸懵逼。
14一号线不仅无此东莞下一期地铁总体规划，甚至老游预测无此下本期地铁总体规划范畴，也就是这个14一号线建成估计是30年后的事儿了。这么不可信赖的介绍很大要特别小心。
七：会看总体设计图
只看现成的小东西，以及纳入政府近期总体规划或是已经提上日程的小东西。
比如说产品销售代表者可能会讲今后邻近的幼儿园总体规划如何如何，你须要让他把邻近幼儿园总体规划的文档拿出，来推论与否属于近期总体规划。
比如说产品销售会讲今后邻近会大规模旧改，同理也要让他拿出旧改的相关文档出。
只要是讲今后总体规划的小东西，都要看相关总体规划的文档，否则，就当不存在。
这样才会对整个新盘做准确的地理位置推论。
八：尽可能不要另加订金
因为一旦交个订金，虽然产品销售承诺订金可以退。但是很大程度上丧失了议价主动权，个别新盘火爆新盘除外。
交订金以后要查查他们的征信和银行流水，找银行经办了解下贷款与否能够批下来。
1、工业用地
工业用地=占地面积/占地面积。工业用地越低舒适感越高。一般新盘正常工业用地在2.5到3.5之间。尽可能优先选择工业用地低的新盘。
2、得房率
得房率=楼房实际面积/楼房占地面积。得房率越高房子实际利用率越高。得房率唯一的参考数据就是售房合同标明的数据。
产品销售代表者给你算的得房率一般会算上送的阳台，飘窗后的得房率。这个很大要搞清楚。
3、楼层楼高
很多房子楼高在33层以下，因为超过100米以上的新盘须要建消防层。比如说50层的新盘至少要有两个消防层。所以33层以上的新盘得房率略低。主要是消防层公摊的原因。产品销售不会主动介绍这个须要特别咨询。
4、新盘层高
一般2.8米，高于2.8米，舒适体验增加，低于2.8米会略感压抑。
5、新盘拿地时间
房子的产权是从开发商拿地之日算起的，而非楼房购买或是交房之日算起的。这个问题产品销售一般不会主动给你介绍，但是很大要问。
有的新盘非常夸张，20世纪初拿地，捂盘不开发，等到交楼可能只剩下50年产权了。虽然产品销售会给你讲50年产权和70年没啥区别，今后都是可以续产权。但是50年产权和70年产权还是有不同的
6、新盘交房时间
尽可能买一些交房早的新盘，交房时间越长，您的资金成本就越高。置业顾问告诉你的一般提前交楼都不可信赖。
十、买房以后先看不利因素告知
所有新盘都必须告知买房者新盘的不利因素，但是有些产品销售为了促成，很多时候战略性的忽视这一点。假如产品销售没有提及不利因素告知，买房时候须要专门咨询。
十一、买房以后须要了解新盘楼面价
楼面价通俗来讲就是你这套房子每平米须要交给政府的产品价格。最简单的计算公式就是产品销售产品价格-新盘建设成本-基础建设均摊费用-开发商利润=房子产品销售产品价格。
了解新盘楼面价以及邻近新盘楼面价有助于对新盘做整体的价值判定。
东莞地价在2015年年底开始暴涨的。2015年以后拿地的新盘整体楼面价较低，假如2015年或是以后拿地的新盘整体产品销售产品价格可能会偏低，因为整个新盘利润是非常可观的。
十二、没有预售证的房子不要购买
买房以后很大要了解所买新盘与否有预售证，假如没有直接可以放弃。
一些小开发商开发的新盘，假如没有预售证，有烂尾风险。
尽可能买国企央企有经济实力开发商新盘，规避本地小型开发商新盘，这样能很大程度规避烂尾风险。
十三、按揭资金很大要进银行监管账号
个别开发商存在挪用按揭款的情况，一旦开发商资金链出现问题，就有烂尾风险。所以按揭款很大要进银行监管账号。
现在买房很多开发商即使暴雷也不影响交房，就是因为监管资金的存在。
十四：清楚开发商的定价方法论
不同面积户型，朝向，楼层的定价方法论
一般情况
朝南向房子房产品价格更高。
同等条件大面积房子高于小面积。
中间偏层房子产品价格最高，依次向两边递减。
朝向园林房子产品价格更高
开盘和清盘通常会比较便宜。
部分工抵房也比较便宜，但是要看明白是真的工抵房还是噱头工抵房
新盘的产品价格在很大时期之内一般是稳定的。产品销售代表者是没有定价权的。所有的折扣都是提前总体规划好的。
十五：什么时候买房最好
不考虑其他因素买房最好的时机在3月、6月，9月，12月。
因为开发商开发商都有上半年最终目标，全年最终目标和季度最终目标。越临近季度最终目标越便宜。
一般买房最贵的时候是每年的1、2月份，第一季度是开发商产品销售压力最小的时候，也是资金压力最小的时候，换而言之就是房价最高的时候。
当然房价和政策，市场走向，金融调控等有很大的关系。
十六：看样板房须要注意什么问题
看样板间注意这几个点
1：实地还是异地样板间
很多异地样板间有做大之嫌疑，你看到的不很大是最真实的，真实得房率是不会骗人的。
1、看户型
居住体验而论梯户比越小，居住体验越高，学会研究户型图，分析采光情况，看与否有遮挡。
2、横厅竖厅优劣点
横厅客厅面积会比较大，实际利用率低，但是横厅私密性略差。竖厅走廊面积浪费较多。
3、送的面积大小（阳台飘窗）
一般阳台和飘窗各送一半面积。最小房间算阳台，一半面积是送的。
4、与否南北通透
南北通透户型通风通光会比较好，居住体验会比较高。
5、与否靠近马路
尽可能不要买靠近马路的房子，即使玻璃隔音效果再好，也很难消灭马路噪音。
我一个朋友买过一个靠近马路的二手货房。当时买的时候没有注意，事后痛苦不已。
十七：精装修楼房须要注意哪些问题
置业顾问可能把很多装修标准说得天花乱坠，神马中央空调，神马新风系统等等，但是这些都没有法律效力，最关键的是看合同中有没有标明。
没有写入合同的小东西都是耍流氓。
十八：新手过度买房可否买公寓？
有的买房者资金可能有些紧张，个别中介可能给初次买房者推荐公寓。
建议初次买房者不要买公寓。资金财政预算不够就是买老破小二手货房也不要买公寓。
公寓仅仅住的话性价比确实很高，问题是置换属性很差！当你想换房的时候会发现根本没有置换筹码。
十九：资金不够怎么办
现在银行普遍还严查按揭来源，不过很多开发商依然有按揭分期政策。
要不要做按揭分期取决于你的还款能力。万一还不起房贷被迫断供，你的房子很可能会被银行收回。要知道东莞2021年法拍房有5000套左右。所以与否要接受按揭分期还是要慎重。
二十：现在买房要选开发商
要谨防开发商的暴雷问题，国字头央字头企业优先！
假如有现房尽可能优先选择现房。
短期内大幅降价的开发商很大有慎重，事出反常必有妖，很可能开发商是撑不住
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