市场在惩罚违规的房企，以及奖赏自律的房企。去年8月末，房企股权融资“四道黄线”颁布，此后房企结构分化发展激化。
据人民法院公告网显示，2020年房企宣告破产数量超470家，2021天前7个月房企宣告破产数量249家，其中不乏一些地方龙头房企。
房企结构分化，两个方向是宣告破产，另两个方向是逆市崛起。在“房住不炒”调控思路，以及房企股权融资“四道黄线”颁布以后，一些杰出的房企也开始真正加码，快速增长速度再上两个台阶。
2021年一季度，佳兆业营业收入300.7亿，环比快速增长34.8%，高于上年11%的增速；核心理念净利润39.3亿，环比快速增长29%，也高于上年的13%。
打开凤凰新闻，查看更多高清图片接下来的关键问题是，究竟怎样的房企才算杰出，佳兆业这样的房企最核心理念的竞争力是什么？这得重回房商业地产的行业本质。
过去，房商业地产是资本金驱动力型产业，保有极强的金融特性，谁的债务潜能强谁就能获得市场。以后，房商业地产将转型为管理工作驱动力型产业，重回制造业特性，谁的管理工作高工作效率就能获得未来。
01
系统化管理工作 才是获得未来的保证
商场如战场，风云变幻莫测，而体量是民营企业抗风险潜能的两个关键保证，也是一家名企的首要条件之一。
2020年，佳兆业业绩逆市快速增长，一举跨越千亿门槛，合同销售金额达1069亿。2021天前6个月，销售面积380.6平方米，环比快速增长79.6%；佳兆业合同销售额638.5亿，环比快速增长77.2%，年底前有望实现1300亿目标。
体量的确很关键，但是它并不是民营企业的全部，即使体量只是结果，源头还在子公司管理工作。
为了提高管理工作工作效率，近年来佳兆业集团子公司始终在推动feels，在集团子公司内部大力实施PMO大营运体系，从“投、融、产、供、销、回、结、存”等八方面全业务流程、多方位加强管控，不断加强系统化营运水平。
此外，佳兆业响应国家“科技强国”战略及“新基建”发展策略，还与深圳联通等民营企业合作，大力发展科技产业，并借助位数科技，积极拓展位数影响线上平台，提高管理工作工作效率。
衡量佳兆业精巧管理工作工作效率的核心理念指标是，网络营销和管理工作成本费用。近些年，佳兆业集团子公司网络营销和管理工作成本费用始终处于极低的水平，并且还始终在上升。
2021年，佳兆业集团子公司网络营销成本费用环比上升83个百分点，上升至2.52%；管理工作成本费用环比上升87个百分点，上升至4.81%。
业内也认识到了佳兆业精巧管理工作的丰硕成果。2021年3月末，佳兆业连续第三年入围“营运工作效率TOP10”，获此殊荣的房企寥寥无几。
最能体现和锻炼身体佳兆业管理工作潜能的是，城中村业务，也是“旧改”。实施城中村行动是党的十九届五中全会作出的关键决策部署，是国家“二三”规划纲要明确的重大工程工程项目。
现在不少房企也都准备进入这个应用领域。关键是，这个应用领域并不是谁都能做的，即便资本金实力雄厚的房企也不行，即使“旧改”不像其他工程项目，只要资本金底气足就行，旧改须要强大的管理工作潜能做支撑。
旧改的“难”体现在两点：1、须要沟通的第一类众多，业主、村集体都是须要打交道的第一类，须要多方位的统筹各方利益；2、旧改周转的速度很慢，耗时很长因而在资本金安排和风险把高似须要有更灵活的应对方式。
佳兆业深耕旧城改造应用领域22年，被业界称为“旧改之王”，子公司旗下有专门的城中村集团子公司，不仅保有精通规划设计、商业谈判、法律专家等旧改专业人才。更关键的是，子公司已经形成一整套系统的旧改作业业务流程和管理工作规范。
高工作效率的系统化管理工作让佳兆业成功打造了40多个城中村工程项目，集团子公司已经连续三年获评 “中国房商业地产城中村名企”第一名。
2021年一季度，佳兆业城中村工程项目追加转化成缺角式面积约112.5平方米，追加交易额约727亿，转化成交易额已超2020年年内，转化成工作效率明显提高。
佳兆业预计，2021年下半年城中村工程项目还将转化成155.2平方米，对应交易额超742.1亿，预计年内转化成交易额较2020年将翻倍快速增长。
截至2021年6月30日，佳兆业保有213个城中村工程项目，占地面积超5370平方米，按交易额计算，深圳、广州两地占比73%，大湾区占比高达99%。
城中村业务除了锻炼身体了佳兆业的管理工作潜能，还会直接给佳兆业带来业绩快速增长。即使随着集中土地储备政策的推进，土地招拍挂市场竞争势必会竞争激化，而“旧改”转化成的土地刚好填补部分需求，成为子公司土地储备的两个关键来源。
截至2021年6月30日，佳兆业总土地储备约3114平方米，总交易额约7347亿，其中城中村贡献赵静仪交易额占比约为47%，接近一半。
02
佳兆业四道黄线提前转绿
去年8月末，房企股权融资“四道黄线”颁布，自此以后，国内的房企只有两个目标，降债务。
但凡陷入恶性循环，以至于宣告破产的房企，无一例外都是即使债务太高，三个财务指标超过了监管黄线。但凡逆市高快速增长的民营企业，也都有两个共性，那是降杠杆丰硕成果显著，手里资本金充裕。
2021年一季度，佳兆业保有在手现金487.4亿，环比快速增长20.4%。监管部门重点关注的净债务率为93.7%，自2017年以来实现八连降；现金短债比为1.53，剔除预收款的资产债务率为69.9%。
按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“四道黄线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
对于习惯高杠杆运行的房企来说，这个挑战非常大，现在，佳兆业四道黄线提前达标，显得尤为珍贵。
降杠杆是目的，系统化管理工作工作效率是支撑，那么接下来两个问题是，佳兆业降杠杆的手段有哪些呢？
第一、夯实主业，不仅保持销售、营收高快速增长，更关键的是，向精巧营运要利润。所以，佳兆业不仅销售、营收大幅快速增长，净利润等指标也同步快速增长。
第二、多元化发展，扩展收入渠道。房商业地产监管收紧之后，房企都在积极谋求转型，寻求多元化发展。
关于多元化发展，佳兆业董事局主席郭英成曾经表达过两个观点，“集团子公司发展多元化业务的初衷是希望能与商业地产主业形成协同效应，特别是在获取优质土地或者是价格合理的土地这块取得一些互补。”
再进一步，佳兆业不只是一家开发商，而是定位于城市综合营运商，目标是让城中村与综合开发、产业营运、文化旅游协调发展，这是佳兆业进入健康、文旅和科技等行业的底层逻辑。
所以，佳兆业首家十二年制学校深圳市华朗学校开始招生，佳兆业金沙湾国际乐园开业等等，这些多元化业务为佳兆业扩宽了收入渠道。
第三，除了在经营上开源以往，佳兆业还对财务进行了系统化管理工作，其主要手段是扩大股权体量，严格控制有息债务，提高长短债比、降低股权融资成本、优化债务结构。
5月末，佳兆业还完成交换要约和未经修改的荷兰式拍卖要约收购，将2024年的到期债券兑换为2025年到期债券，涉及8.04亿美元的债务，降低了相对短期的债务风险，延长了子公司债务久期。
另外，佳兆业也发行23.89亿美元境外债务，以及获得14亿港元银行贷款，其新借款的加权平均期限大约为3.7年。
在佳兆业业绩公布后，其美元债券价格小幅上涨1-3个pt，表明中资美元债市场看好佳兆业的未来。
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结语
房商业地产收紧的故事还是继续，今天前7月调控已达到了352次，平均每月达到了50次。
房商业地产已经告别“黄金时代”，进入“黄金时代”，躺着赚取超额收益的日子一去不复返。
“四道黄线”全部转绿，只代表刚迈过第一道坎，后面的路还很长。接下来，房企比拼的潜能也将发生变化，从“拼资本金”转为“拼管理工作”。
房企真正的比拼，才刚刚开始。
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