基本此案
“小房屋产权房”绝非法律条文概念，一般是指需经原则上拆迁和审核等流程，由村自发性或乡政府独立或与房商业地产合作开发企业联合在专有财产的农地上合作开发工程建设的房屋。“小房屋产权房”有两“没”，一是房屋所处农地的农地所有权没出卖的基本权利，二是没不合法审核流程建造。根据物权法的规定，建于贫困地区自发性工程建设用地、甚至于农业用地上的贫困地区房屋土地权属，往往取决于建造者与否获得行政部门有关农地规划、工程建设审核。未履行不合法审核流程，因违背农地管理法规，建造者难以获得房屋所有权，此类房屋在性质上应归属于违法建筑，难以获得北欧国家法律条文认可，自然也难以办理手续土地权属登记。“小房屋产权房”“乡房屋产权房”在市场上因为价格便宜，受到了部分购房者的青睐，但是“小房屋产权房”“乡房屋产权房”因为自身固有的缺陷，在买卖时风险比较高，让我们通过事例来看看有什么样潜在风险吧。
教育引导
教育引导：“小房屋产权房”“乡房屋产权房”保险合约与否有效率？
提问1：非村中居民之间的买卖高机率合宪。
参考事例：居民将在村专有财产的农地上工程建设的房屋转卖给不属村中的居民,合约合宪——杜沥泉诉吴家庆等贫困地区房屋保险合约纠纷案
辩护律师赞扬：非村中居民买回自发性农地上的房屋，因违背《农地管理法》的规定，侵害了村自发性其他核心成员自发性农地所有权，合约应属合宪。
（来源：《人民检察院事例选》总第86辑2013年第4辑）
提问2：贫困地区居民无法买回贫困地区专有房屋。
参见事例：贫困地区居民买回贫困地区专有房屋的合约合宪——马海涛与李玉兰房屋保险合约纠纷上诉案
辩护律师赞扬：自发性农地所有权是北欧国家给予贫困地区居民的折扣性基本权利，是与贫困地区户籍、贫困户身分相关的基本权利，贫困地区居民不享有该折扣，自然难以免费获得贫困地区房屋的自发性农地所有权。根据北欧国家政策，非本信用社组织机构核心成员因买回贫困地区自发性农地或者房屋而与贫困户所订立的保险合约应判定合宪。因该合约获得的财产应予以退还，无法退还或者没必要退还的，应折价补偿。
（来源：《人民司法·事例》 2008年第10期）
提问3：简单来讲，小房屋产权房保险合约与否有效率能归纳为，房屋能进行买卖，但是贫困地区居民无法买，非同一专有财产农地（通常表现为不是同一个村）的居民保险合约高机率合宪。凡事都有例外，高等法院尽管原则上坚持“小房屋产权房”保险合约合宪，但遇见以下情况的时候也会“袒护”。什么样情况会让高等法院袒护呢？
1.卖方卖“小房屋产权房”时，该房屋的自发性农地早已被征税成为国有农地，即房屋的农地属性早已变为和普通的货品房大体一致。出卖人将自发性农地上所建房屋卖与贫困地区居民前或同时，该房屋所占自发性农地因征税已转成国有农地，原为贫困户身分的出卖人亦转成贫困地区居民，则自发性农地性质早已发生转变的，能判定进行买卖房屋合约有效率。
2. 贫困地区居民买回贫困地区专有房房中，得到了有官塘镇的机关批准和当地信用社组织机构一致同意，办理手续好所有相关手续，获得房产证的，能判定进行买卖房屋合约有效率。
3.贫困地区居民将户籍迁到小房屋产权房所处的。贫困地区居民买回房房中，已将其户籍迁入房屋所处，申请加入当地信用社组织机构，转成贫困户身分的，能判定进行买卖房屋合约有效率。如出卖人起诉请求确认房屋保险合约合宪的，人民检察院应不予支持。
4.买方的直系亲属、双亲、家庭成员系该村居民，得到村里一致同意，有权买回房屋，并且该房屋用于家庭定居的。即买受人、协议签字人尽管为贫困地区居民身分，但其直系亲属或双亲、家庭成员为买回房屋所处自发性组织机构核心成员，且在买回房屋时系家庭核心成员协力出资，亦为协力定居的，村信用社组织机构一致同意其保险合约内容的。能司法机关判定为家庭协力购房，进行买卖房屋合约有效率。
5.贫困地区居民买回的小房屋产权房早已由市级以上上海市人民政府Bazelle相关手续成为能流通的货品房的。即市级以上上海市人民政府要对所处小区办理手续相关拆迁和出让、规划、施工验收，补交农地税收收入、买卖税赋等，司法机关完善了货品房转卖的不合法化相关手续的，能判定进行买卖房屋合约有效率，由合约当事人合理承担有关农地税收收入、买卖税赋等费用。
（摘自《房商业地产纠纷裁判技术标准》，吴庆宝著，人民检察院出版社2009年版，第300-301页）
综上来看，“小房屋产权房”尽管“价廉”，但未必“物美”，买回该类房屋一定要提高警惕！
作者：武汉扬华辩护律师房产公司 朱研静
主编：武汉扬华辩护律师房产公司 李晶
图片：网络
排版：武汉扬华辩护律师房产公司 田蓓蓓
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