责任编辑作者：帕图斯辩护律师房产公司投资顾问 沈宗斌辩护律师
责任编辑在上篇我省城乡工程建设工业用地法律条文Saramon （一）基础上，依据旧有法律条文明确规定分析了“小房屋产权房”与“违规建筑物”采用工程建设工业用地的其本质差异。笔者认为，随着捷伊《中华人民共和国宪法》条文即将问世，“小房屋产权房”难题的彻底解决为时不远。 三、《中华人民共和国宪法》（条文提案）有关自发性工程建设工业用地有关文本的修正十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议于2018年12月起就《中华人民共和国宪法》（条文提案）展开二审，有关征求意见工作也于2019年02月03日截止。预期《中华人民共和国宪法》条文二审定谳的《中华人民共和国宪法》（条文）正式版本不日可隆重问世（有关文本请参考全国人大网：）。
本次二审公布的《中华人民共和国宪法》条文提案，主要修正、完善了农地征税、自发性固定资产工程建设工业用地抄底、宅基地制度等文本。提案略去了从事农业户口工程建设必须采用集体农地的明确规定,且合乎农村公路总体规划的自发性工程建设工业用地容许展开房商业地产商业性合作开发工程建设。这些修正为未来破解“小房屋产权房”工业用地难题提供了充分的法律条文依据。
1、提案略去了第四十三条明确规定的旧有中华人民共和国宪法有关从事农业户口工程建设采用农地必须采用集体农地的明确规定；合乎条件的自发性农地将容许用于合作开发工程建设。
2、除旧有法律条文明确规定的四种情形外，因政府组织实施基础设施工程建设、公共事业、成片合作开发工程建设四种情形需要工业用地的,也可征税自发性农地为集体农地。
3、县级农地利用总体规划、乡（镇）农地利用总体规划确定为工业、商业性等固定资产商业用途，并经司法机关注册登记的自发性工程建设工业用地，农地所有权人可以通过卖地、承租等方式交由单位或者个人采用。也就是说，未来自发性农地可以卖地、承租！
前述明确规定虽仅处于二审阶段，还需全国人民代表大会常务委员会二审和二审后方可生效，但其前瞻意义重大、前景笃定。研读提案文本并对比十九届四中全会出台《中共中央有关全面深化改革若干重大难题的下定决心》（以下简称《下定决心》）“建立城乡标准化的工程建设工业用地消费市场”决策精神，我们断定前述针对自发性工程建设工业用地的修正是对《下定决心》的“量身定制”，后续条文原则上料其难有大的改变。
四、“小房屋产权房”与“违规建筑物”《下定决心》出台前，由时任国务院发展研究中心党组书记、财经领导小组办公室副主任、国家发改委副主任、现任国务院副总理刘鹤主导，向党中央国务院提出了“383改革计划”（以下简称“计划”）。“计划”提出，“在总体规划和商业用途管制下，容许贫困地区自发性农地与集体农地公平进入非农工业用地消费市场，形成权利公平、规则标准化的公开交易平台，建立标准化农地消费市场下的地价体系。”，“在自发性工程建设工业用地抄底交易的架构下，对已经形成的“小房屋产权房”，按照不同情况补缴一定数量农地卖地收入，彻底解决这一历史遗留难题。”。
十九届四中全会在《下定决心》中吸收了“计划”中“标准化城乡工程建设工业用地消费市场”这一提法，而对于涉及到“小房屋产权房”有关建议当时未有提及。尽管如此，新修的《中华人民共和国宪法》（条文提案）事实上已为自发性工程建设工业用地限制展开了大幅松绑，这意味着修正后的《中华人民共和国宪法》容许在具备一定条件的自发性工程建设工业用地上合作开发房商业地产，“小房屋产权房”采用自发性工程建设工业用地最大障碍被移除，有望赢得不合法“出生证”。与此相对，“违规建筑物”依然是非法的存有。
1、“小房屋产权房”采用的是自发性工程建设工业用地
目前各地普遍存有的“小房屋产权房”楼盘大多是无证照、无许可证的工程建设单位与村委或各村合作合作开发，未依旧有法律条文赢得商品房合作开发证照、未履行征地程序却以商业性售卖为目的展开合作开发工程建设下的产物，其在旧有《中华人民共和国宪法》体系下难以赢得国家房管部门司法机关注册登记，难以获得房房屋产价款。
但房屋建在农民自发性工程建设工业用地上，如有乡（镇）政府或村委盖章可以证明其权属，合乎农村公路农地利用总体规划的，称为“小房屋产权房”；如前述房屋建在农工业用地上，则毫无疑问是“违规建筑物”。“小房屋产权房”是由村、镇自己合作开发，旧有法律条文规制下没有支付农地卖地金、农地征用费等成本，且不必缴纳房商业地产合作开发有关的各项税费，其存有是否不合法比较难以判断。而且，“小房屋产权房”工程建设方暨萨德基、卢瓦松暨开证行在资格证书上并未赢得旧有法律条文认可。
2、相当一部分“小房屋产权房”责任主体是县区人民政府
如房屋合作开发者以服务慈善为目的，利用自发性工程建设工业用地工程建设学校、医院，或建房租赁给县区企业则是不合法利用自发性工程建设工业用地的合作开发行为，合乎旧有《中华人民共和国宪法》第43条的明确规定。事实上，许多合作开发商工程建设“小房屋产权房”申请工业用地通常是打着服务慈善名义，工程建设完成后即向村自发性外公众展开产品销售，一般情况下仅有产品销售合同，目前还难以获得房房屋产价款，近些年社会需求火爆、产品销售规模庞大。
究其原因：一方面，与“大房屋产权房”房价奇高相比，“小房屋产权房”低价策略形成消费市场的价格优势；另一方面，因旧有《中华人民共和国宪法》在自发性工程建设工业用地划定的模糊明确规定，给地方各村（包括各县市的默许）特别大的批地、工业用地裁量权，现实利益的诱惑导致“上有政策下有对策”，无需行政许可证的“小房屋产权房”工程建设速度超过五证齐全的“大房屋产权房”，成长规模也超乎想象，至今成为一个不大不小的社会难题，无视难题的存有是对民众的不负责任。
3、“小房屋产权房”不是“违规建筑物”
《天津市明令禁止违规工程建设若干明确规定》第三条明确规定“违规工程建设包括城镇违规工程建设和乡间违规工程建设。...乡间违规工程建设是指应当获得而未获得乡间工程建设总体规划许可证、临时乡间工程建设总体规划许可证或者未按照许可证文本展开工程建设的乡间工程建设工程。”占用农工业用地的房屋、及其他法律条文法规明令禁止在自发性农地上工程建设、并未列为贫困地区工程建设工业用地总体规划的房屋，可认定为“违规建筑物”。而采用自发性工程建设工业用地工程建设“小房屋产权房”虽难以律条文授权，但从未明文明令禁止。
（1）“小房屋产权房”工业用地如被纳入贫困地区工程建设工业用地总体规划的，并不违规
采用自发性工程建设工业用地工程建设“小房屋产权房”，且工业用地被列为贫困地区工程建设工业用地总体规划的，在旧有《中华人民共和国宪法》明确规定下其并不必然违规。难题是，“小房屋产权房”工程建设方暨萨德基的工程建设证照、以及卢瓦松暨开证行购房资格证书均未赢得旧有法律条文认可，但也未明文明令禁止。
以目前“小房屋产权房”聚集地天津市昌平区为例。在“小房屋产权房”难题形成后，崔村镇制定完成的贫困地区自发性工程建设工业用地总体规划中，已将南庄村、香堂村纳入了自发性工程建设工业用地总体规划范围，虽然大多数业主暂未办理乡间工程建设总体规划许可证，但其显然已被排除在“违规建筑物”范围之外。
（2）全国范围内“超生”的“小房屋产权房”已成事实，难以逆转
据不完全统计，北京采用自发性农地工程建设“小房屋产权房”占房屋总体规模近两成，深圳“小房屋产权房”规模占比总体规模近一半。如此大规模“小房屋产权房”的“超生”更多源自于旧有《中华人民共和国宪法》明确规定的不严谨，造成法律条文的“灰色地带”。
事实上，许多地方各村全力配合“小房屋产权房”产品销售工作，甚至为“小房屋产权房”出具国家正规产品销售发票，有“小房屋产权房”单元甚至办理了“工程建设工业用地总体规划许可证（乡间）”，北京昌平区“香堂文化新村”就是个鲜活的案例。“香堂文化新村”以村委名义向包括城镇居民在内的公众产品销售的“小房屋产权房”有数百套。没有当地区政府的明示或默许，如此大规模的“小房屋产权房”是难以想象的。
4、提案针对自发性工程建设工业用地的修正将确保“小房屋产权房”不合法化
《中华人民共和国宪法》条文提案修正了自发性工程建设工业用地有关文本，这次法律条文修正工作可确保“小房屋产权房”采用自发性工程建设工业用地的不合法化：
（1）依据条文提案明确规定，采用自发性工程建设工业用地且纳入县区（农村公路）贫困地区工程建设工业用地总体规划的“小房屋产权房”，其赢得乡间工程建设总体规划许可证后变为不合法。主要难题解决了，其他如有关证照和资格证书难题可以通过后期补办予以完善。
（2）提案略去了旧有法律条文第四十三条明确规定的有关从事农业户口工程建设采用农地必须采用集体农地的明确规定；合乎条件的自发性工程建设农地将容许用于合作开发工程建设。节省了征地环节，将导致“小房屋产权房”采用自发性工程建设工业用地最大障碍彻底消除。
（3）“小房屋产权房”是以商品房名义、还是租赁房还是其他名义问世并签订“出生证”不得而知，但无论如何“小房屋产权房”不合法化将不存有法律条文障碍。
（4）未来“小房屋产权房”如何补缴农地卖地税（费）、如何履行注册登记手续、卖地金如何分配、农地采用权期限等疑问，还需后续有关明确规定予以明确。
五、总结旧有《中华人民共和国宪法》自1986年诞生之日起经历了两次修正，最近的一次修正时间是2004年8月，在此后近15年时间内《中华人民共和国宪法》未曾修正。这15年，正是中国基础设施工程建设与房商业地产行业高速发展时期，中国经济规模跃升至全球第二位；在此期间，旧有《中华人民共和国宪法》暴露的许多难题难以调和，一直以来社会各界修法呼声甚高。
2018年12月，全国人民代表大会常务委员会二审《中华人民共和国宪法》（条文提案）已经问世，饱受各界关注的自发性农地采用有关明确规定业已全面修正，其中有关自发性工程建设工业用地采用有关明确规定显得更加合乎社会期待，困扰社会多年的“小房屋产权房”采用自发性工程建设工业用地等一系列法律条文难题有望赢得终极解决。全国人民代表大会常务委员会二审定谳，正式生效版的《中华人民共和国宪法》（条文）不日即将诞生，我们翘首以待！
【责任编辑引用的法律条文法规】
1、《中华人民共和国宪法》
2、《中华人民共和国中华人民共和国宪法》
3、《国务院有关深化改革严格农地管理的下定决心》
4、《有关加强贫困地区宅基地管理的意见》
5、《中华人民共和国中华人民共和国宪法》（条文提案二审）（待全国人民代表大会常务委员会修正后生效）
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