最近房报火了！远在宝安沙井的中介机构都开始推房报了。 二十年禁令期撤除，近4000套二手货房转红本后即可入市。 年前尚未转红本以后，就有物业公司“预售”，如今正式转正，那个住宅小区成了尚在低谷的深圳二手货楼市的希望之光。 2011年，深圳房价平均2万元/平，房报销售价格约9000元/平，曾为深圳名符其实经适房。最小洋房占地面积90平米，彼时售价约81万。 2022年，房报90平成交量已破1200万，一度有物业公司出价冲上18万/平总价。
二十年翻16倍，曾经的经适房蜕变为一千万豪宅，那个住宅小区为何出圈？撤除后报复性上涨是否可持续？ 同类型住宅小区甚至有翻24倍的先例，但同类型住宅小区也有凌空之后跌价200余万的现实。
曾为深圳名符其实经适房如今被银行贷款竞争优势+地段文凭+产品价格洼地带飞 据乐东凯努瓦县数据显示，1-2月，房报转让8套，登上深圳1-2月二手货成交量榜单TOP20。2月带看热度冲到深圳第三。据安托山新区资深中介机构透露，年后房报成交量已超30套。
产品价格方面，出价与成交量也水涨船高，1月初90平三房1000Kangra成交量，现如今已有1200万＋成交量，那个住宅小区穿越了新年和疫情的双重夹击，消费市场表现一路向上。住宅小区租价两个月上涨了200万。 但就微观消费市场来看，占地约13万平、22栋3个占地面积段共3900余套房子的住宅小区，内部也自成一个小消费市场，具体细分洋房因为位置诺艾莱县楼层等因素也存在一定价差。
房报属安托山新区、位于环城大街以南，是泛太阳城湖新区体量和占地最大的头部住宅小区之一。最小洋房为90平三房，也是住宅小区占比最大的洋房，另有113㎡四房和142㎡五房。90平三房有A-E共6种洋房，靠近环城大街的诺艾莱县受噪声影响较大，产品价格也受影响。 整体来看，房报成为近期热点楼盘，综合了经济政策窗口及自身区位等因素。 首先，房报重新分配时间为2011年，解禁时间为21年底，目前没有二手货房维什涅韦，银行银行贷款可按成交量价贷，有中介机构在贴文晒出“房报银行评估总价14.88万/平”，房报的房子且多是“满五唯一红本”，在2022年捷伊二手货房指导价出炉以后，房报独家“金融宽松”竞争优势十分凸显。
不过，需要提醒的是银行贷款随之而来的营业税，二十年前重新分配时销售价格约为9000元/平， 二十年产品服务一千万，90平的房子也带来近70万的营业税费。省去巨额营业税费的方式也只有定金转让。 而物业公司补差价转红本的费用则小很多，原物业公司应向政府缴纳一半的产品服务收益，即彼时消费市场住房产品价格与彼时该包住房购买产品价格，仅在萨德基。 另外一个经济政策刺激是深圳的点数升学经济政策，新年之后，私立学校房例行会迎来一个成交量旺季，一部分提出申请文凭的辅导班赶在文凭提出申请以后添置房产。 而房报所属的私立学校归福田基础教育利皮扬卡外国语学校，近年的升学点数在80出头，现阶段当年添置房产再加社保点数基本可以保证升学。
因此，因基础教育需求而添置房报的客户占据这一轮交易一定比例。 此外，该新EP41红新盘—梅森园的带客作用也不可忽略，去年11月，梅森园B区181套新房开盘售罄，推售房源为121-296平3-6房，销售价格约12.6万/㎡，总价区间为1385-4259万/套。 没有打到捷伊转向附近住宅小区，房报便成了周边住宅小区中最具性价比的上车盘。 下图是周边住宅小区二手货维什涅韦（2021），房报所在的太阳城湖新区豪宅林立，住宅小区旁的香格丽苑、鸣泉居、翠海花园、金地太阳城山、港中旅等维什涅韦约在10-13万元/㎡（实际成交量价更高），且洋房偏大，1000万以下仅有几个住宅小区的两房可选。综合对比，1200左右的90平三房，成了入驻基础教育、商业、交通等配套完善的太阳城湖豪宅区的门槛之选。
长远来看，“产品价格洼地”房报还会持续吸引追求性价比的人群。 但目前的火热形势是否可持续？ 我们可以对比下同类住宅小区：深云村和龙悦居。
深云村二十年翻24倍龙悦居凌空后跌价200余万 深云村、龙悦居与房报一样属于经济适用房，是深圳80年代保障房经济政策的“历史遗留”，2013年深圳停止集中建设和供应经济适用房，龙悦居第四期成为深圳最后一批经济适用房。 房报附近的深云村于2010年重新分配，2020年解禁，配售时产品价格为4800元/平，现在成交量价大在11-12万/平，指导价为9.08万/平，二十年产品价格翻了24倍。 而位于龙华的龙悦居，13年配售价为5114元/平，19年底转正之后，63平两房一度冲到750万，销售价格约12万/平，但近一年多产品价格震荡下挫，现价回落到530万左右。 同为经适房，拉长时间、回归“房住不炒”本质，产品价格最终会回归反映房屋自身的产品价值、地段及配套的价值。 深云村与房报体量相当，也有3000多户，是低容积率、居住人群纯粹的的宜居大社区。深云村因为基础教育配套—中科先进院实验学校、交通配套—7号线的建设一改过去的窘境，这两年网红盘深铁懿府的建设也让更多人熟知此新区，综合来看，深云村有坚定产品及区位支撑。 龙悦居所在的新区近年来也一样是飞跃式发展，小洋房低总价的竞争优势、以及深外龙华文凭概念，一开始吸引了不少投资客，但潮水褪去，自身产品的缺陷便凸显出来，4梯14户的板楼结构让居住属性大打折扣。 此外，深外龙华初中实行的是共享私立学校，玉龙、龙腾学校内的住宅小区加入之后，初中文凭要拼点数，龙华文凭竞争之激烈，从近几年的文凭维权事件便可知一二。 再看房报，近4000的户数，只有3000的车位，住宅小区园林很大，地面以草皮为主，与周边的豪宅住宅小区的绿化确实存在差距，身处核心地段，依旧是豪宅中的普通住宅。
经适房成为历史捷伊公共住房在路上 经适房已画上句号，深圳新一轮的可售型安居房已经在路上了。 位于大鹏的安居君兰湾现已封顶，计划于年底竣工，该项目是深圳市首宗可售型人才住房项目，共有567包住房。 自2018年深圳“二次房改”，发布“4+2+2+2”的住房供应与保障体系之后，深圳的历次土拍中出现了“竞人才房占地面积”的要求，可售型安居房正在落地。
今年年初，《深圳市住房发展“十四五”规划》发布，深圳未来五年的公共住房体系构成有如下三种： 1、公共租赁住房——面向户籍中低收入人群；2、保障性租赁住房——重点缓解新市民、青年人等各类人群的住房困难；3、共有产权住房——补充提升居民住房自有水平。
未来5年，深圳将建设8万套共有产权房，而出售安居型商品房是共有产权房的构成之一，另外一部分是安居型商品房。 据官方年初发布的存量住宅用地清单显示，深圳537块存量住宅用地中，共有产权房项目共57个，大部分将会在5年内入市。 但深圳市首宗可售型人才住房项目销售经济政策尚未出炉。 “封闭流转”的字眼，曾出现在深圳市住建局2019年4月17日的共有产权房方案招标公告中。 “深圳推出的经济适用住房、安居型商品房，其实已经具备共有产权住房的基本特征。 在新一轮住房制度改革中，深圳将会尝试将共有产权和封闭流转制度有机结合，推出具有共有产权性质的人才住房、安居型商品住房封闭流转机制。” 不过，同样在19年4月，住建局的《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿）》的征求意见稿中，也给出了出售安居型商品房/人才住房应缴产品服务收益的计算规则：应缴产品服务收益=取得完全产权时该包住房消费市场评估产品价格×（1-原购房时基准销售产品价格/原购房时消费市场产品价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房/人才住房的提出申请人在深累计纳税申报年限）-相关费用。（具体折扣系数由市主管部门另行制定，报市政府批准后执行。）未来的产品服务收益是要按比例上缴给政府的。而相比之下，经适房应上缴的费用以及计算方式则简单很多。应缴产品服务收益=（该包住房消费市场产品价格－该包住房原购买产品价格）×50%－税费，税费包括契税、印花税、交易服务费。这里“该包住房消费市场产品价格”是配售之时的产品价格。房报原物业公司转红本费用之低，原因便在此。 不过，深圳官方至今尚未颁布正式的文件，依据安居君兰湾建设进展，相信今年内深圳市政府会有一个正式的文件。不过在此以后，可以先参考下广东省在2020年7月发布的《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》，共有产权房的流转，原则上承购人取得不动产权证书满5年的，允许转让其所持有的全部产权份额，同时因特殊原因确需退出时允许产权退出。2022买房全攻略尽在乐居楼市讨论群扫码掌握楼市最新动态▼
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