【案情】
2009年5月6日华盛六分公司与菩萨崖公司签订《建设施工合同》。施工期间，因菩萨崖公司资金链断裂，华盛六分公司停工，此时菩萨崖公司尚欠华盛六分公司1930.65万元工程款。
2013年8月8日，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》，约定以盂县金龙大街金龙小区（盂县小区）第1栋，一层底商全部建筑面积1718.4平方米，二层全部建筑面积1641.8平方米，三层全部建筑面积1642.8平方米，共计5002平方米建筑抵顶菩萨崖公司欠华盛六分公司的1930.65万元工程款。
2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出（2013）阳商初字第42号民事调解书对华盛六分公司与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》的上述内容予以确认。
另查明：
1、王某2与菩萨崖公司民间借贷纠纷一案，山西省阳泉市中级人民法院于2017年10月25日作出（2015）阳商初字第00034号民事判决书，判令解除王某2与菩萨崖公司分别于2011年11月26日、29日签订的两份《房屋买卖协议书》；菩萨崖公司归还王某2借款本金400万元，并从2012年2月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至债务履行完毕之日止；菩萨崖公司归还王某2借款800万元，并从2011年10月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至债务履行完毕之日止；驳回王某2的其他诉讼请求。
2，依据该00034判决书，王某2向山西省阳泉市中级人民法院提出强制执行申请。2018年5月15日，山西省阳泉市中级人民法院作出（2018）晋03执17号之一执行裁定书：查封被执行人菩萨崖公司盂县小区第1栋，一层底商全部建筑面积1718.4平方米，二层全部建筑面积1641.8平方米，三层全部建筑面积1642.8平方米，共计5002平方米建筑。
3，华盛六分公司随即提起执行异议，2019年11月4日，山西省阳泉市中级人民法院作出（2019）晋03执异19号执行裁定书，驳回华盛六分公司的异议请求。华盛六分公司遂提起本案执行异议之诉。
再审明：
2014年4月17日，王某2作为原告，以华盛六分公司和盂县菩萨崖公司作为被告，向山西省阳泉市中级人民法院提起第三人撤销之诉，要求撤销（2013）阳商初字第42号民事调解书，该院于2016年1月18日作出（2015）阳民初字第4号民事判决书，驳回王某2的诉讼请求。王某2不服提起上诉。山西省高级人民法院于2016年6月29日作出（2016）晋民终211号民事判决书，驳回上诉，维持原判。王某2仍不服，向最高人民法院提出再审申请，最高人民法院2017年4月28日作出（2016）最高法民申3122号民事裁定书，认为“王某2与菩萨崖公司之间虽然签订了房屋买卖协议，但并未办理产权过户登记，双方之间仍为债权债务关系。而山西省阳泉市中级人民法院（2013）阳商初字第42号民事调解书虽然对当事人之间以房抵债的协议约定进行了确认，其实质内容是债务人菩萨崖公司通过以房抵债的方式履行债务，并非房屋物权权属的变动，不具有对抗其他债权的效力。无论山西省阳泉市中级人民法院（2013）阳商初字第42号民事调解书存在与否，均不影响王某2行使其作为债权人的权利，王某2的民事权益亦并不因该调解书而受到损害。因此，王某2以山西省阳泉市中级人民法院（2013）阳商初字第42号民事调解书损害其民事权益为由作为本案第三人提起撤销之诉，缺乏事实和法律依据，裁定驳回王某2的再审申请。”
【一审法院认为】本案争议焦点为：华盛六分公司作为案外人提出的执行异议是否成立，是否足以排除对案涉房产的查封。
第一，（2013）阳商初字第42号民事调解书仅是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人通过以房抵债的方式履行债务，并非对物权权属的变动。因此，该民事调解书不能直接引起涉案房屋物权变动。
第二，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第三条规定，华盛六分公司未提供其用以抵债的1930.65万元债权实际支出明细，无法确定该债权是否包括工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，因此无法确定其享有的1930.65万元债权是否属于建设工程价款优先受偿权的范围。且至今华盛公司的优先权早已超过了六个月的行使期限。
第三，根据《物权法》第九条规定，不动产所有权的获得须经过依法登记，公开占有与获得房屋所有权之间没有法律上的必然联系。
第四，因（2013）阳商初字第42号民事调解书是对当事人之间债务履行方式的确认，华盛六分公司享有的债权不具有对抗其他债权的效力，华盛六分公司与王某2享有平等的债权，不能仅以债权性质来确定受偿方式。
第五，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，当事人排除人民法院强制执行须具备上述条文确定的条件，华盛六分公司与菩萨崖公司之间不具有房屋买卖合同关系，华盛六分公司提供的证据也无法证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，因此其不符合排除人民法院强制执行的条件。
一审判决：驳回华盛六分公司的诉讼请求。
【二审法院认为】
本案系案外人执行异议之诉，根据《最高法院民事诉讼法解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中，上诉人华盛六分公司作为案外人对一审法院就案涉房屋采取的查封行为提出异议，故其应当围绕对案涉房屋享有足以排除强制执行的合法权益的相关事实承担举证责任。具体而言，上诉人华盛六分公司应当举证证明其符合上述第二十八规定的四项要件。
上诉人华盛六分公司在一审提供了《房屋抵债协议》、山西省阳泉市中级人民法院（2013）阳商初字第42号调解书。上述证据证明，华盛六分公司已通过工程款抵顶房款方式支付了相应对价。因案涉房屋审批手续不全，菩萨崖公司至今未办理初始登记，因此未办理过户登记并非华盛六分公司自身原因所致。
关于上诉人华盛六分公司在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋，本院认为，《最高法院办理执行异议和复议案件规定》第二十八条第（二）项规定的“已合法占有该不动产”，应理解为对不动产进行了事实上的管理和控制。以房屋为例，拿到房屋钥匙、办理物业入住手续、缴纳相关费用等，才能视为对房屋已享有事实上的管理和控制。而根据王某2提交的房屋现状照片，结合双方陈述，案涉房屋仍处于框架结构状态，既未安装门窗，也未进行外部装修，尚不具备事实上管理和控制的条件。上诉人华盛六分公司主张菩萨崖公司已将案涉房屋交付其占有使用，其对案涉房屋拥有事实上的所有权，理由并不充分。其提供的金龙小区高层住户确认表不足以证明其对案涉房屋已进行了事实上的管理和控制，故不能认定上诉人在查封前已合法占有案涉房屋。
上诉人华盛六分公司还主张其通过以房抵债方式已实现工程价款优先受偿权，应当优于普通金钱债权受到特别保护，本院认为，上诉人与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》，同意将工程款抵顶房款，但在未办理房屋过户登记前，上诉人享有的只是物权期待权，在性质上仍然属于债权，该权益是否足以排除强制执行，仍需要根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四要件作出认定。故上诉人以优先受偿权为由主张排除执行的理由不能成立。
【再审法院认为】
（一）原判决以《执行异议和复议规定》第二十八条认定华盛六分公司不足以排除对案涉房屋的强制执行，适用法律不当
华盛六分公司与菩萨崖公司于2013年5月27日签订《结算单》，确认尚欠工程款1930.65万元。2013年8月8日，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》，约定以案涉房屋抵顶1930.65万元工程款。2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出(2013)阳商初字第42号民事调解书对华盛六分公司与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》的上述内容予以确认。
本案中，华盛六分公司系以享有并行使了建设工程价款优先受偿权为由提起诉讼，主张排除王保双的强制执行。二审判决未对华盛六分公司的前述上诉主张进行审理，却以《执行异议和复议规定》第二十八条来分析判断王保双与华盛六分公司的权益先后顺序，与当事人主张不符，适用法律不当。
（二）华盛六分公司享有并以折价方式行使了建设工程价款优先受偿权
建设工程价款优先受偿权作为承包人的法定权利，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。本案中，华盛六分公司与菩萨崖公司在政府的协调下签订《房屋抵债协议》以案涉房屋抵顶工程款符合法律规定的建设工程价款优先受偿权的行使方式。
《最高法院建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”2019年2月1日起施行的《最高法院施工合同解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”上述司法解释对优先受偿权起算时间的规定不尽相同。依照新法优于旧法的适用规则，本案应从发包人应当给付建设工程价款之日计算工程价款优先受偿权。
本案中，因菩萨崖公司资金链断裂，华盛六分公司于2011年11月停工。虽然双方签订的建设工程合同约定的竣工日期为2011年5月30日，但双方于2013年5月27日签订《结算单》确认尚欠工程款1930.65万元，实际系以协议的方式确定了应付工程价款。因此，应以2013年5月27日作为应当给付工程款日期。2013年8月8日，双方签订《以房抵债协议》未超过法律规定的建设工程价款优先受偿权行使期限。
《建工司法解释二》第二十条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”案涉工程虽未竣工验收，但菩萨崖公司与华盛六分公司签订《结算单》确认工程价款结算，未就工程质量提出异议。本案审查期间，经询问华盛六分公司与王保双，双方均认可案涉工程已实际入住，未就工程质量产生争议。因此，应认定华盛六分公司享有并通过折价方式行使了建设工程价款优先受偿权。
（三）（2016）最高法民申3122号民事裁定书不能作为本案裁判的直接依据
2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出(2013)阳商初字第42号民事调解书对华盛六分公司与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》中以案涉5002平方米房屋抵偿工程款的内容予以确认。王保双提起对该调解书的第三人撤销之诉，在一二审均驳回其诉讼请求的情况下，其向本院申请再审。本院作出（2016）最高法民申3122号民事裁定书认定（2013）阳商初字第42号民事调解书仅系就双方之间以房抵工程款的确认，并非房屋权属变更的确认，不具有物权效力。但华盛六分公司主张排除王保双的强制执行系基于享有并行使了建设工程价款优先受偿权，即便华盛六分公司未取得物权，亦不能当然否定其在具备法定条件时仍可以依据其他权利而主张排除执行。原一审判决以（2016）最高法民申3122号民事裁定书认定华盛六分公司不享有物权为由即判定其不足以排除强制执行不当，二审予以维持，结果有误。
（四）华盛六分公司主张排除强制执行具有事实和法律依据
根据《合同法》第二百八十六条规定，建设工程价款优先受偿权应优先于普通债权，这也是优先权的应有之意。
2013年8月8日，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《以房抵债协议》，通过以房折价方式行使了建设工程价款优先受偿权，而王保双与菩萨崖公司系民间借贷关系，王保双为实现借款债权在2018年申请对案涉房屋强制执行时，华盛六分公司已经就案涉房屋折价行使了建设工程价款优先受偿权，其对案涉抵债房屋所享有的权利足以排除强制执行。
再审法院裁定如下：
一、指令山西省高级人民法院再审本案；
二、再审期间，中止原判决的执行。
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中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2021）最高法民申4574号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：河北华盛建筑工程有限公司直属六分公司。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王保双
再审申请人河北华盛建筑工程有限公司直属六分公司（以下简称华盛六分公司）因与被申请人王保双案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2020）晋民终737号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
华盛六分公司申请再审称：原判决符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形，应予再审。理由如下：（一）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，华盛六分公司享有的物权期待权足以排除对案涉房屋的强制执行。1.二审判决已确认案涉《房屋抵债协议》合法有效；华盛六分公司已通过工程款抵顶房款的方式支付了相应对价；案涉房屋未办理过户登记手续的原因在于菩萨崖自然生态风景区开发有限公司（以下简称菩萨崖公司），非华盛六分公司自身原因所致。2.华盛六分公司已举证证明合法占有案涉房屋，在无相反证据的情况下，原判决否认合法占有明显违背客观事实。华盛六分公司已根据《房屋抵债协议》合法占有案涉房屋，原判决认为“只有拿到房屋钥匙、办理物业入住手续、缴纳相关费用等，才能视为对房屋已享有事实上的管理和控制”，该标准对“合法占有房屋”进行了缩小解释，故意设定更高标准否认合法占有，仅依据王保双所提供的2020年案涉房屋现状照片这一孤证就否认占有，明显缺乏证据证明、有悖公平。3.根据《执行异议和复议规定》第二十八条各地形成的司法实践，华盛六分公司也符合第二十八条四项要件要求，足以排除强制执行。（二）华盛六分公司享有的建设工程价款优先受偿权也已通过房屋折抵方式实现，其就案涉工程享有实体权利，也足以排除强制执行。1.华盛六分公司以与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》的方式行使建设工程价款优先受偿权符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百八十六条之规定。2.华盛六分公司享有的建设工程价款优先受偿权足以排除王保双的强制执行。3.原判决故意混淆了《合同法》第二百八十六条建设工程价款优先受偿权与《执行异议和复议规定》第二十八条物权期待权的规定，有意规避了法律赋予的两种不同清偿方式，侵害了华盛六分公司的合法权益。（三）二审对华盛六分公司提供的证明其对案涉房屋进行占有、使用、处分的证据未质证，亦未作出认定，明显系规避案件事实真相。
被申请人王保双提交书面意见称：（一）工程款债权已经消灭，再讨论建设工程价款优先受偿权已经毫无意义。（二）华盛六分公司从未合法占有过案涉房屋。（三）案涉房屋至今没有办理过户登记，华盛六分公司对此具有过错。（四）《房屋抵债协议》不是买卖合同，一审判决意见正确。（五）本案二审程序符合法律规定。（六）华盛六分公司的1930.65万元工程款债权系虚假债权，（2013）阳商初字第42号民事调解书系华盛六分公司与菩萨崖公司虚假诉讼的结果。
本院经审查认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的应予再审的情形。具体分析如下：
（一）原判决以《执行异议和复议规定》第二十八条认定华盛六分公司不足以排除对案涉房屋的强制执行，适用法律不当
华盛六分公司与菩萨崖公司于2013年5月27日签订《结算单》，确认尚欠工程款1930.65万元。2013年8月8日，按照盂县住房保障和城乡建设管理局下发的盂建发〔2013〕30号文件《关于盂县菩萨崖自然生态风景区开发有限公司开发金龙住宅小区引发群体上访、完善工程的意见》的精神，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》，约定以盂县小区第1栋，一层底商全部建筑面积1718.4平方米、二层全部建筑面积1641.8平方米、三层全部建筑面积1641.8平方米，共计5002平方米建筑抵顶1930.65万元工程款。2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出(2013)阳商初字第42号民事调解书对华盛六分公司与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》的上述内容予以确认。本案中，华盛六分公司系以享有并行使了建设工程价款优先受偿权为由提起诉讼，主张排除王保双的强制执行。二审判决未对华盛六分公司的前述上诉主张进行审理，却以《执行异议和复议规定》第二十八条来分析判断王保双与华盛六分公司的权益先后顺序，与当事人主张不符，适用法律不当。
（二）华盛六分公司享有并以折价方式行使了建设工程价款优先受偿权
建设工程价款优先受偿权作为承包人的法定权利，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。本案中，华盛六分公司与菩萨崖公司在政府的协调下签订《房屋抵债协议》以案涉5002平方米房屋抵顶1930.65万元工程款符合法律规定的建设工程价款优先受偿权的行使方式。
2002年6月27日起施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《建工司法解释二》）第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”上述司法解释对优先受偿权起算时间的规定不尽相同。依照新法优于旧法的适用规则，本案应从发包人应当给付建设工程价款之日计算工程价款优先受偿权。本案中，因菩萨崖公司资金链断裂，华盛六分公司于2011年11月停工。虽然双方签订的建设工程合同约定的竣工日期为2011年5月30日，但双方于2013年5月27日签订《结算单》确认尚欠工程款1930.65万元，实际系以协议的方式确定了应付工程价款。因此，应以2013年5月27日作为应当给付工程款日期。2013年8月8日，双方签订《以房抵债协议》未超过法律规定的建设工程价款优先受偿权行使期限。《建工司法解释二》第二十条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”案涉工程虽未竣工验收，但菩萨崖公司与华盛六分公司签订《结算单》确认工程价款结算，未就工程质量提出异议。本案审查期间，经询问华盛六分公司与王保双，双方均认可案涉工程已实际入住，未就工程质量产生争议。因此，应认定华盛六分公司享有并通过折价方式行使了建设工程价款优先受偿权。
（三）（2016）最高法民申3122号民事裁定书不能作为本案裁判的直接依据
2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出(2013)阳商初字第42号民事调解书对华盛六分公司与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》中以案涉5002平方米房屋抵偿工程款的内容予以确认。王保双提起对该调解书的第三人撤销之诉，在一二审均驳回其诉讼请求的情况下，其向本院申请再审。本院作出（2016）最高法民申3122号民事裁定书认定（2013）阳商初字第42号民事调解书仅系就双方之间以房抵工程款的确认，并非房屋权属变更的确认，不具有物权效力。但华盛六分公司主张排除王保双的强制执行系基于享有并行使了建设工程价款优先受偿权，即便华盛六分公司未取得物权，亦不能当然否定其在具备法定条件时仍可以依据其他权利而主张排除执行。原一审判决以（2016）最高法民申3122号民事裁定书认定华盛六分公司不享有物权为由即判定其不足以排除强制执行不当，二审予以维持，结果有误。
（四）华盛六分公司主张排除强制执行具有事实和法律依据
根据《合同法》第二百八十六条规定，建设工程价款优先受偿权应优先于普通债权，这也是优先权的应有之意。
2013年8月8日，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《以房抵债协议》，通过以房折价方式行使了建设工程价款优先受偿权，而王保双与菩萨崖公司系民间借贷关系，王保双为实现借款债权在2018年申请对案涉房屋强制执行时，华盛六分公司已经就案涉房屋折价行使了建设工程价款优先受偿权，其对案涉抵债房屋所享有的权利足以排除强制执行。
综上，华盛六分公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：
一、指令山西省高级人民法院再审本案；
二、再审期间，中止原判决的执行。
审 判 长：王富博
审 判 员：于 蒙
审 判 员：李敬阳
二Ｏ二一年十二月十三日
法官助理：刘园园
书 记 员：杨 鹏
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山西省高级人民法院
民事判决书
（2020）晋民终737号
上诉人：河北华盛建筑工程有限公司直属六分公司
被上诉人：王某2
上诉人河北华盛建筑工程有限公司直属六分公司（以下简称华盛六分公司）因与被上诉人王某2案外人执行异议之诉一案，不服山西省阳泉市中级人民法院2020年3月2日作出的（2019）晋03民初134号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华盛六分公司的上诉请求：l．撤销山西省阳泉市中级人民法院作出的（2019）晋03民初134号民事判决书，依法改判；2．一、二审诉讼费由王某2承担。事实与理由：（一）上诉人对案涉建筑物享有的建设工程价款优先受偿权已经实现。一审法院认定“无法确定上诉人享有的1930.65万元债权是否属于建设工程价款优先受偿权范围”，该认定与盂县住房保障和城乡建设管理局【2013】30号文件、（2013）阳商初字第42号民事调解书、（2016）最高法民申3122号民事裁定书的内容相抵触，与客观事实相违背。2009年5月6日，上诉人与盂县菩萨崖自然生态风景区开发有限公司（简称“菩萨崖公司”）签订《建设工程施工合同》，在施工期内因菩萨崖公司资金链断裂，工程被迫停工。2013年3月27日，上诉人与菩萨崖公司经实地测算核对出具了《结算单》，确认菩萨崖公司欠付上诉人工程款1930.65万元。后为解决案涉工程长期停工产生的一系列问题，盂县住房保障和城乡建设管理局下发盂建发（2013）30号文件《关于盂县菩萨崖自然生态风景区开发有限公司开发金龙住宅小区引发群体上访、完善工程的意见》，明确规定开发商（菩萨崖公司）欠施工企业（上诉人）工程款1930.65万元，建议根据《中华人民共和国合同法》第286条的规定向施工企业出具以物抵债协议。据此，上诉人与菩萨崖公司签订了《房屋抵债协议》，用案涉建筑物抵顶菩萨崖公司欠上诉人工程款。此后，一审法院作出（2013）阳商初字第42号民事调解书、最高人民法院作出（2016）最高法民申3122号民事裁定书也相继对该《房屋抵债协议》进行了确认。上诉人通过占有、使用、收益行使了对案涉建筑物的所有权，已实现了建设工程价款优先受偿权。（二）一审法院以案涉《建设工程施工合同》约定的工程竣工之日作为上诉人主张工程价款优先受偿权的起算点是错误的。虽然《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”但本案中，2011年11月工程被迫停工，直到2013年上诉人与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》后才恢复施工。《建设工程施工合同》亦约定“发包人未能按约定日期支付工程款，致使施工不能正常进行，工期相应顺延。”本案所涉工程在合同约定的竣工之日前已不能正常施工，且停工日期晚于约定的竣工日期。也就是说，上诉人实现建设工程价款优先受偿权并未超过优先权的行使期限。一审法院未综合考虑全案事实，仅以“约定的竣工之日”作为工程价款优先受偿权起算时点明显是错误的。（三）一审法院认为上诉人对案涉房屋公开占有与获得房屋所有权之间没有法律上的必然联系，从而否认上诉人对案涉房屋实际享有所有权，该认定明显错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，案涉房屋因本身存在缺陷尚未竣工验收，无法办理权属登记，菩萨崖公司将案涉房屋交付上诉人占有使用实际上已将所有权转移给上诉人。（四）一审法院认定上诉人的债权不具有对抗其他债权的优先效力，忽略了上诉人享有的建设工程价款具有优先受偿的性质。（五）上诉人与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》已具备房屋买卖合同的基本要件，可参考适用买卖合同的有关规范。一审法院认为上诉人与菩萨崖公司之间不具有房屋买卖合同关系，不符合排除强制执行的观点是片面的。首先，《房屋抵债协议》属于无名合同，其目的和性质与买卖合同最为接近，应当适用买卖合同的有关规范。其次，上诉人在查封前已签订《房屋抵债协议》，合法占有了案涉房屋。未办理房屋权属登记非上诉人自身原因造成。再次，菩萨崖公司欠付上诉人的工程款已转化为购房款，上诉人已经足额支付相应对价。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，上诉人对案涉房屋享有物权期待权，有权主张排除对案涉房屋的强制执行。
被上诉人王某2答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：（一）原判否认上诉人享有优先受偿权的理由是上诉人没有按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》要求，证明其享有的1930.65万元债权中哪一部分属于工作人员报酬、购买材料费用，哪一部分属于利润，上诉人应当承担举证不能的不利后果。原判并未否认1930.65万元债权的合法性。（二）上诉人享有的1930.65万元债权中只有部分符合优先受偿条件，且优先受偿权行使期限从2011年5月31日起算，至2011年11月30日结束。而上诉人主张优先受偿权已经超过法定期限，原判对此认定正确。（三）关于公开占有与所有权之间是否有必然联系。首先，上诉人从未公开占有案涉房屋。其次，根据物权法的规定占有并非不动产物权变动的依据。根据最高人民法院（2016）最高法民申3122号民事裁定书的认定，阳泉市中级人民法院（2013）阳商初字第42号调解书虽然对《房屋抵债协议》的内容进行了确认，但并不导致涉案房屋产权发生变动，因此涉案房屋的所有权至今仍属于菩萨崖公司。（四）即使按照上诉人的观点，《房屋抵债协议》实质上是房屋买卖合同，上诉人的工程价款债权也已消灭，其对价只是新发生的以房抵债的债权，该债权仍然是普通债权，没有优先性。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院查明，2009年5月6日华盛六分公司与菩萨崖公司签订《建设施工合同》。施工期间，因菩萨崖公司资金链断裂，华盛六分公司停工，此时菩萨崖公司尚欠华盛六分公司1930.65万元工程款。2013年8月8日，按照盂县住房保障和城乡建设管理局下发的盂建发【2013】30号文件《关于盂县菩萨崖自然生态风景区开发有限公司开发金龙住宅小区引发群体上访、完善工程的意见》的精神，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》，约定以盂县金龙大街金龙小区（盂县小区）第1栋，一层底商全部建筑面积1718.4平方米，二层全部建筑面积1641.8平方米，三层全部建筑面积1642.8平方米，共计5002平方米建筑抵顶菩萨崖公司欠华盛六分公司的1930.65万元工程款。2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出（2013）阳商初字第42号民事调解书对华盛六分公司与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》的上述内容予以确认。
另查明，1、王某2与菩萨崖公司民间借贷纠纷一案，山西省阳泉市中级人民法院于2014年7月2日作出（2014）阳商初字第8号民事裁定书，驳回王某2的起诉。王某2不服提起上诉，山西省高级人民法院作出（2014）晋民终字第240号民事裁定书，撤销原裁定，指令原审法院进行审理。山西省阳泉市中级人民法院于2017年10月25日作出（2015）阳商初字第00034号民事判决书，判令解除王某2与菩萨崖公司分别于2011年11月26日、29日签订的两份《房屋买卖协议书》；菩萨崖公司归还王某2借款本金400万元，并从2012年2月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至债务履行完毕之日止；菩萨崖公司归还王某2借款800万元，并从2011年10月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至债务履行完毕之日止；驳回王某2的其他诉讼请求。依据该判决，王某2向山西省阳泉市中级人民法院提出强制执行申请。2018年5月15日，山西省阳泉市中级人民法院作出（2018）晋03执17号之一执行裁定书：查封被执行人菩萨崖公司盂县小区第1栋，一层底商全部建筑面积1718.4平方米，二层全部建筑面积1641.8平方米，三层全部建筑面积1642.8平方米，共计5002平方米建筑。华盛六分公司随即提起执行异议，2019年11月4日，山西省阳泉市中级人民法院作出（2019）晋03执异19号执行裁定书，驳回华盛六分公司的异议请求。华盛六分公司遂提起本案执行异议之诉。
2、2014年4月17日，王某2作为原告，以华盛六分公司和盂县菩萨崖公司作为被告，向山西省阳泉市中级人民法院提起第三人撤销之诉，要求撤销（2013）阳商初字第42号民事调解书，该院于2016年1月18日作出（2015）阳民初字第4号民事判决书，驳回王某2的诉讼请求。王某2不服提起上诉。山西省高级人民法院于2016年6月29日作出（2016）晋民终211号民事判决书，驳回上诉，维持原判。王某2仍不服，向最高人民法院提出再审申请，最高人民法院2017年4月28日作出（2016）最高法民申3122号民事裁定书，认为“王某2与菩萨崖公司之间虽然签订了房屋买卖协议，但并未办理产权过户登记，双方之间仍为债权债务关系。而山西省阳泉市中级人民法院（2013）阳商初字第42号民事调解书虽然对当事人之间以房抵债的协议约定进行了确认，其实质内容是债务人菩萨崖公司通过以房抵债的方式履行债务，并非房屋物权权属的变动，不具有对抗其他债权的效力。无论山西省阳泉市中级人民法院（2013）阳商初字第42号民事调解书存在与否，均不影响王某2行使其作为债权人的权利，王某2的民事权益亦并不因该调解书而受到损害。因此，王某2以山西省阳泉市中级人民法院（2013）阳商初字第42号民事调解书损害其民事权益为由作为本案第三人提起撤销之诉，缺乏事实和法律依据，裁定驳回王某2的再审申请。”
再审明，阳泉市中级人民法院于2017年10月25日作出（2015）阳商初字第00034号民事判决书，判决解除王某2与菩萨崖公司分别于2011年11月26日、29日签订的两份《房屋买卖协议书》；菩萨崖公司归还王某2借款本金400万元，并从2012年2月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至债务履行完毕之日止；菩萨崖公司归还王某2借款800万元，并从2011年10月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至债务履行完毕之日止；驳回王某2的其他诉讼请求。为此，王某2向法院提出强制执行菩萨崖公司财产的申请。
一审法院认为，本案争议焦点为：华盛六分公司作为案外人提出的执行异议是否成立，是否足以排除对盂县小区第1栋，一层底商全部建筑面积1718.4平方米、二层全部建筑面积1641.8平方米、三层全部建筑面积1642.8平方米，共计5002平方米建筑物的查封。
针对争议焦点问题，第一，（2013）阳商初字第42号民事调解书仅是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人通过以房抵债的方式履行债务，并非对物权权属的变动。因此，该民事调解书不能直接引起涉案房屋物权变动。第二，华盛六分公司认为其享有的建设工程价款优先受偿权优于王某2享有的普通金钱债权，应当优先受偿。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第三条规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”华盛六分公司未提供其用以抵债的1930.65万元债权实际支出明细，无法确定该债权是否包括工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，因此无法确定其享有的1930.65万元债权是否属于建设工程价款优先受偿权的范围。且《批复》第四条规定，“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”根据华盛六分公司与菩萨崖公司签订的建设工程合同第一部分第三条，金龙小区一号楼的竣工日期为2011年5月30日，至今华盛公司的优先权早已超过了六个月的行使期限。第三，华盛六分公司认为其通过长期公开占有的公示方式对涉案房屋享有所有权，因涉案房屋属于五证全无的小产权房屋，占有就成为判断所有权归属的重要依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，不动产所有权的获得须经过依法登记，公开占有与获得房屋所有权之间没有法律上的必然联系。第四，华盛六分公司认为相对于王保林享有的普通金钱债权，其享有的债权更加接近于房屋产权，应当直接以涉案房屋受偿。因（2013）阳商初字第42号民事调解书是对当事人之间债务履行方式的确认，华盛六分公司享有的债权不具有对抗其他债权的效力，华盛六分公司与王某2享有平等的债权，不能仅以债权性质来确定受偿方式。第五，华盛六分公司认为即使其不享有涉案房屋的所有权，也享有对涉案房屋的物权期待权，可以排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”当事人排除人民法院强制执行须具备上述条件，华盛六分公司与菩萨崖公司之间不具有房屋买卖合同关系，华盛六分公司提供的证据也无法证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，因此其不符合排除人民法院强制执行的条件。
综上所述，华盛六分公司作为案外人提出的执行异议不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回华盛六分公司的诉讼请求。
二审中，王某2提供了两份新证据，一是案涉房屋现状照片，证明案涉房屋仍为框架结构，没有门窗，不具备交付使用条件；二是盂县人民法院在淘宝网司法拍卖平台两次公开拍卖公告，证明案涉房屋中的三套商铺因乔志华申请执行案曾被盂县人民法院在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖，但两次均流拍。华盛六分公司发表质证意见：证据真实性无异议，但称其已将案涉房屋的一部分卖给他人，并已实际占用使用。
华盛六分公司重新提交了金龙小区业主委员会出具的金龙小区高层住户确认表一份，证明案涉房屋业主登记为华盛六分公司经理王某1。王某2发表质证意见：该证据不能证明华盛六分公司已实际占用使用案涉房屋，也不能证明其是所有权人。
本院认为，上述证据客观真实且与本案有关联，本院予以采信，对其证明目的本院将结合在案其他证据进行分析认定。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，案涉房屋现仍为框架结构，没有安装门窗，基本不具备占用使用条件。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人华盛六分公司作为案外人对一审法院就案涉房屋采取的查封行为提出异议，故其应当围绕对案涉房屋享有足以排除强制执行的合法权益的相关事实承担举证责任。具体而言，上诉人华盛六分公司应当举证证明其符合上述第二十八规定的四项要件。
上诉人华盛六分公司在一审提供了盂县住房保障和城乡建设管理局盂县建发【2013】30号文件、《房屋抵债协议》、山西省阳泉市中级人民法院（2013）阳商初字第42号调解书。上述证据证明，华盛六分公司与菩萨崖公司在涉案房屋被查封前已签订合法有效的《房屋抵债协议》，菩萨崖公司同意以其开发建设的××县）第1栋一、二、三层建筑面积共计5002平方米建筑抵顶欠华盛六分公司的1930.65万元工程款，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华盛六分公司已通过工程款抵顶房款方式支付了相应对价。因案涉房屋审批手续不全，菩萨崖公司至今未办理初始登记，因此未办理过户登记并非华盛六分公司自身原因所致。
关于上诉人华盛六分公司在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定的“已合法占有该不动产”，应理解为对不动产进行了事实上的管理和控制。以房屋为例，拿到房屋钥匙、办理物业入住手续、缴纳相关费用等，才能视为对房屋已享有事实上的管理和控制。而根据王某2提交的房屋现状照片，结合双方陈述，案涉房屋仍处于框架结构状态，既未安装门窗，也未进行外部装修，尚不具备事实上管理和控制的条件。上诉人华盛六分公司主张菩萨崖公司已将案涉房屋交付其占有使用，其对案涉房屋拥有事实上的所有权，理由并不充分。其提供的金龙小区高层住户确认表不足以证明其对案涉房屋已进行了事实上的管理和控制，故不能认定上诉人在查封前已合法占有案涉房屋。上诉人华盛六分公司还主张其通过以房抵债方式已实现工程价款优先受偿权，应当优于普通金钱债权受到特别保护，本院认为，上诉人与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》，同意将工程款抵顶房款，但在未办理房屋过户登记前，上诉人享有的只是物权期待权，在性质上仍然属于债权，该权益是否足以排除强制执行，仍需要根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四要件作出认定。故上诉人以优先受偿权为由主张排除执行的理由不能成立。
综上，上诉人华盛六分公司提供的证据不能证明其在查封前已合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定，不享有排除对案涉房屋强制执行的民事权益。华盛六分公司的上诉理由不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人河北华盛建筑工程有限公司直属六分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长：魏佩芬
审判员：宋丽蓉
审判员：李学明
二Ｏ二Ｏ年十二月十五日
法官助理：贺芳丽
书记员：宋鹏飞
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《最高法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释［2004］15号）》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法释〔2015〕10号 》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第三十条金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）
第十九条 建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第二十条 未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第二十一条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。 承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。 第二十二条 承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
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