还没开始前，我们先来看个事例：
案情
1990年，刘某获得该村自发性农地所有权，同年6月与刘某、刘某签订合同共同工程建设该自发性土树上的四层房屋同时签定《拟建住房楼合同书》并签订合同如陈、黄将此楼出让转卖，必须征得罗一致同意，优先转让给罗。后因拟建人刘某车祸身亡，1992年经刘某一致同意，由刘某证明，并经辩护律师王某见证，刘某的妻子林某以42000元价格将该房屋的第二层全层转卖给周某。并且，刘某与周某以及刘某签定了《拟建住房合同书》，签订合同周某对该房屋“如北欧国家不征用可永久使用”。 2014年，刘某向二审高等法院提起该案诉讼，认为其是村中居民，经有关部门批准，获得该自发性农地所有权。所涉房屋系贫困地区自发性农地房，非村中居民无法获得该房屋房屋产权。允诺判令：周某向刘某退还该房屋第二层。
一审裁决摘录
……根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一款第五项、二百六十名和第二款的规定，均属合宪行为能力，即均为合宪合约。
……合宪的行为能力，从行为开始起就没有法律条文约束力，当事人因该行为获得的财产，应退还给受损失的一方，无法退还原物的，应折价补偿金。……”最后按照房屋的修建成本，刘某向周某退还修建服务费2万元
二审裁决摘录
……因此，村自发性经济组织机构核心成员与非村中自发性经济组织机构核心成员自发性土树上房屋拟建的，合约合宪。依据“房地一致”的原则，二审高等法院据此认定案涉合约均为合宪合约正确，嗣后予以确认。周某上诉主张案涉合约不合法有效，缺乏法律条文依据，嗣后不予置疑。驳回上诉，维持原判。”
“小房屋产权房”其实是一个什么基本概念呢？小编腾讯了一下，腾讯百科中，关于小房屋产权房是这么定义的：
小房屋产权房是指在贫困地区自发性土树上工程建设的房屋，未缴纳农地出让金等服务费，其房产证并非由北欧国家房管部门颁授，而是由乡中央政府或村中央政府颁授，亦称“乡房屋产权房”。“小房屋产权房”并非法律条文基本概念，是人们在社会实践中逐步形成的一种签订合同俗成的称谓。该类房没有北欧国家发放的农地使用证和预售许可证，购房合约在国土房管局不会给予备案。所谓房产证亦并非真正不合法有效的房产证。是并非觉得有点复杂？那咱们来看看胡辩护律师版本的解析：
小房屋产权房并并非一个法律条文基本概念，只是相对商品房而言，民间签订合同俗成的名词，主要包括以下三种：
1、在自发性工程建设用树上不合法建成的房屋，也就是我们常说的“自发性农地”上所建房屋。
2、在自发性非工程建设用树上所建房屋，或是未经不合法相关手续违规所建房屋。
3、其他由自发性或组织机构修建，所有权人无法获得完整房屋产权的房屋。
小房屋产权房的逐步形成原因小房屋产权房的出现与高居不下的房价有密不可分的关系，当房价不断上涨，越来越多人买不起“大房屋产权房”，而中央政府的经济适用房、廉租房等刘启路住房无法满足群体的刚需需求，这时候小房屋产权房由于价格低廉成为了许多人的替代性选择。
除了过高的房价和中央政府刘启路住房无法满足大部分群里的需求而衍生出小房屋产权房。农地利益归属矛盾，高额的增值诱惑与违规成本的失衡也是导致许多村自发性不惜顶着违规的风险去建房子，许多村自发性为了获利，在自发性工程建设用树上（自发性农地）建小规模的“商品房”后，违规转卖给不属于村中的居民来获取利润。此外，法律条文制度发展的滞也是导致小房屋产权房屡禁不止的一个主要原因，目前主要靠行政法律法规和地方性法律法规修正，并没有一部专门的法律条文对此进行修正，法律条文对小房屋产权房的修正存在明显不足。
小房屋产权房进行买卖能否被支持？事例①
1997年，张某（农村居民）与刘某（农村居民）签定贫困地区房屋进行买卖合约，签订合同张某将其位于天津市延庆区某村的北正房六间、东西厢房各四间以58 000元卖给刘某。合约签定后，刘某缴付了购房款，并到天津市延庆区房地产交易房产公司办理相关手续了房产卖契相关相关手续并缴纳了房产税，该地村委及乡中央政府还在两方进行买卖所涉房屋时的贫困地区进行买卖房屋跨县中加盖了公章表示一致同意，后刘某在所涉房屋内居住至今，再于2013年将其户籍迁出所涉房屋。后张某以刘某于1997年购买房屋时系居民，所签贫困地区房屋进行买卖合约应属合宪为由将刘某诉至高等法院，允诺裁决两方签定的贫困地区房屋进行买卖合约合宪。
法官说法：
该案中，首先张某与刘某于1997年签定房屋进行买卖协议后刘某即缴付全部房款并入住至今，在此后十多年的时间中张某并未提出异议，刘某已对该房逐步形成稳定的占有关系，再于2013年将其户籍迁出所涉房屋；
其次，两方进行买卖贫困地区房屋已经该地村委及乡中央政府一致同意并办理相关手续了贫困地区进行买卖房屋审批相关手续，并经延庆区房地产交易房产公司办理相关手续了房产卖契相关相关手续并缴纳了房产税；
再有，刘某虽在购买所涉房屋时属于农村居民，但张某在转卖所涉房屋时亦为农村居民，并并非该地村自发性经济组织机构核心成员，其生活保障并不因其出卖该房屋而受到影响，亦不存在剥夺农户自发性农地所有权的问题，故两方于1997年签定的房屋进行买卖协议系两方真实意思表示，不违反法律条文、法律法规的强制性规定，为维护两方现有的稳定生活状态及平衡两方的利益，根据诚实信用原则，高等法院依法驳回张某要求确认房屋进行买卖协议合宪的诉讼允诺
事例②
险村搬迁自购房 所签合约应有效
赵某是天津市延庆区某村居民，1994年其原户籍所在村被纳入泥石流搬迁范围。根据当年的政策要求，安置原则为就地搬迁，个人可自找门路迁出本镇、外镇、外县的某个村。赵某为投靠亲友于当年购买了外镇居民康某的农房一处，且争议房屋所在村的自发性经济组织机构一致同意接收赵某一家户籍迁出，购房当年赵某之子的户籍即迁出争议房屋所在村，户别为农业户籍，并一直在所涉房屋内居住至2016年。2016年康某将赵某诉至高等法院，以赵某并非争议房屋所在村的自发性经济组织机构核心成员为由要求确认进行买卖合约合宪。
法官说法：
对于非本自发性经济组织机构核心成员购买贫困地区房屋的行为应以合宪为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合约的效力。
该案中，赵某购买房屋时虽然并非争议房屋所在村的自发性经济组织机构核心成员，但其确因险村搬迁从原户籍所在地至争议房屋所在村购买房屋，争议房屋所在村的自发性经济组织机构亦一致同意接收赵某一家的户籍迁出。即使赵某未入户，但其子亦系争议房屋所在村的居民，故应视为自发性农地并未流转给本自发性经济组织机构以外的核心成员，故康某与赵某于1994年签定的房屋进行买卖合约系两方真实意思表示，不违反法律条文、法律法规的强制性规定应认定不合法有效，最终高等法院依法裁决驳回了康某要求确认合约合宪的诉讼允诺。
事例③
最后一手买受人为村中居民 可以认定合约有效
2000年，广州市白云某村居民郭某将其自有农房转卖给农村居民郑某，郑某在缴付房款并实际占有房屋后，又于2009年将争议房屋转卖给争议房屋所在村的居民曲某。2016年郭某将郑某及曲某诉至高等法院，以郑某为农村居民并非争议房屋所在村的自发性经济组织机构核心成员为由，要求确认郭某与郑某签定的房屋进行买卖合约合宪，并要求曲某腾退争议房屋。郑某在庭审中辩称，签定房屋进行买卖合约时有见证人以及村委的公证人员在场，房屋进行买卖合约签定当天两方的义务已经履行完毕，并且争议房屋已经于2009年卖给了曲某。曲某则辩称其系争议房屋所在村的居民，于2009年从郑某处购买了争议房屋，并给付了购房款，且自2009年起一直在争议房屋内居住，不一致同意郭某的诉讼允诺。
法官说法：
当事人的不合法权益受法律条文保护。根据该案查明的事实，郑某从郭某处购买争议房屋后，又转卖给曲某。郭某与郑某签定的房屋进行买卖合约以及郑某与曲某签定的房屋进行买卖合约均是各方真实的意思表示，且在合约签定后各方均分别履行了缴付房屋价款和交付房屋的义务，合约所签订合同的内容已实际履行完毕。
最后一手买房人曲某系争议房屋所在村的居民，是争议房屋所在村的自发性经济组织机构核心成员，具备拥有争议房屋所在村的自发性农地所有权条件。故郭某要求确认其与郑某签定的房屋进行买卖合约合宪及据此要求曲某腾退房屋的允诺于法无据，嗣后不予支持。
上述事例可见，小房屋产权房也并非完全禁止交易的，符不合法律条文、政策的规定获得，或者在自发性核心成员之间的流转，或是几经流转最后回到自发性核心成员所有等，都是可以获得支持的——归根结底，主要考量的核心是：是否对北欧国家、自发性或第三人的农地所有权益、总体住房保障造成影响。
总结：禁止小房屋产权房上市交易的原因1、小房屋产权房禁止上市交易的规定，权益客体和核心是自发性农地的农地所有权归属，保护的法益是自发性经济组织机构内核心成员的住房、生活保障，防止自发性农地对外流转，影响该自发性经济组织机构的农地使用利益。
2、小房屋产权房的进行买卖要想得到法律条文支持必须保证自发性农地使用利益不受侵害，组织机构核心成员总体的住房、生活得到保障，保证商品房交易市场的稳定不受冲击、不被破坏。
3、小房屋产权房存在诸多的问题，存在各种隐患。
小房屋产权房存在的问题1、没有“证”——不仅仅是房产证办不下来，一些违规工程建设的小房屋产权房在房屋修建的过程中没有报建相关手续，没有国有农地使用证、自发性农地所有权证、工程建设用地批准书等等；
2、拆迁补偿金难——一是对于违规修建的房屋，拆迁时未必会予以补偿金（广州市花都区已出文明确：“一经拆除，概不补偿金”；另外，补偿金款也有可能被裁决归属自发性农地所有权人，最后竹篮打水一场空）；
3、质量没保证——如第一点所说，如果没有报建相关手续，违规修建的房屋自然不存在验收，在修建过程中没有监督管理，建材偷工减料是这部分小房屋产权房的常态；
4、无法抵押、上市——既然无法办证，自然不存在抵押了；
5、无法办理相关手续贷款——银行办理相关手续贷款的前提是需要抵押，无法抵押，自然银行也不会给办理相关手续贷款相关手续；
6、其他问题——比如后续存在争议多等等。
小房屋产权房的进行买卖合约在法律条文上如何处理目前并没有出台一部专门的法律条文针对“小房屋产权房”这一基本概念及相关类型的房屋作出明确规定；
但在《农地管理法》、《房地产管理法》、《国土资源部住房城乡工程建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》、《国务院办公厅关于严格执行有关贫困地区自发性工程建设用地法律条文和政策的通知》、《广州市花都区人民中央政府关于坚决遏制非法工程建设、销售或以租代售小房屋产权房的通知》等大小法律条文、行政法律法规均有提及关于禁止小房屋产权房交易的条文。
相关法律条文法律法规：根据我国《合约法》第52条规定，有下列情形之一的，合约合宪：
(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合约，损害北欧国家利益;
(2)恶意串通，损害北欧国家、自发性或者第三人利益;
(3)以不合法形式掩盖非法目的;
(4)损害社会公共利益;
《房地产管理法》
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式获得农地所有权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地房屋产权利的；
（三）依法收回农地所有权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面一致同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律条文、行政法律法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条 以出让方式获得农地所有权的，转让房地产时，应符合下列条件：
（一）按照出让合约签订合同已经缴付全部农地所有权出让金，并获得农地所有权证书；
（二）按照出让合约签订合同进行投资开发，属于房屋工程建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发农地的，逐步形成工业用地或者其他工程建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。
《国土资源部住房城乡工程建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》国土资发〔2017〕108号
三、关于历史遗留问题
（一）针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方中央政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题。
（二）防止小房屋产权房通过不动产登记不合法化。
《国务院办公厅关于严格执行有关贫困地区自发性工程建设用地法律条文和政策的通知》国办发〔2007〕71号
村住宅用地只能分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区购买自发性农地、农民住宅或“小房屋产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民自发性所有农地搞房地产开发。贫困地区居民一户只能拥有一处自发性农地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。贫困地区居民出卖、出租住房后，再申请自发性农地的，不予批准。
《广州市花都区人民中央政府关于坚决遏制非法工程建设、销售或以租代售小房屋产权房的通告》
一、坚决遏制非法工程建设小房屋产权房。禁止将规划用途为非住宅的农地工程建设住宅，禁止在未获得不合法用地、规划、工程建设等行政许可的情况下进行非法工程建设，禁止改变规划批准用途、规模、平面结构、立面效果等进行非法工程建设。任何单位和个人，不得利用自有自发性农地、购买他人自发性农地、利用村中（社）空闲地或购买村（社）自发性农地工程建设小房屋产权房。目前在建的小房屋产权房，一律停止工程建设，坚决依法查处。
二、坚决遏制非法销售或以租代售小房屋产权房。禁止将规划用途为非住宅的土树上房屋当作住宅销售或以租代售，禁止中介代理小房屋产权房业务，中介机构不得配合开发主体营销小房屋产权房。任何单位和个人不得进行买卖小房屋产权房。购买小房屋产权房不受法律条文保护，一切损失和后果自行承担。
三、严厉打击查处非法工程建设、销售或以租代售小房屋产权房行为，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。对参与、策划、支持上述违规行为的党员干部、公职人员，依法从严从重处理。
四、请广大市民投 资置业时认真甄别，警惕虚假宣传，避免给自身财产带来损失。小房屋产权房一经拆除，不予补偿金。
作者简介：
胡帅
广东成说辩护律师房产公司专职辩护律师
毕业于华南农业大学法学院，自执业以来，参与近百宗民商事案件，包括离婚纠纷、继承纠纷、商品房进行买卖合约纠纷、建筑工程合约纠纷、农地性质纠纷等，其中成功办理相关手续数起大额民间借贷案件和疑难、复杂、群体性的房地产诉讼案件。
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