领到房子锁匙的此刻，曹磊“总算对上海有了认同感”。白领十多年，她一直是租房渡过。从顺义区到顺义，从极冷的半地窖到第二层东向西客厅，她经历过夜里看房子，也曾在暴雨中存钱……“租房合约一年一签，房租第一年涨，今年租给你明年房东可能就把房卖了。”曹磊说，租房这些年，漂泊的感觉越发强烈，除了要承担高额的房租支出外，还要提防房东临时要求存钱。2017年，上海市共计房屋产权房经济政策已经开始实施后，曹磊就在观望。2020第一年初，她加入了顺义区良乡某共计房屋产权房提出申请的大军。今年2月，领到新房锁匙的此刻，她有些兴奋，“有了他们的家，心总算落地了”。也就是从那时起，她辨认出，身边有越来越多的青年人已经开始关注共计房屋产权房的买回经济政策。
多于65%的房屋房屋产权，也“十分满足用户”
共计房屋产权住房，即地方性政府让渡部分土地出让收益，以较高的价格将住房认购给符合条件的保证对象家庭。认购时，保证对象与地方性政府签订合约，约定双方的房屋产权交易额以及保证房将来上市交易的条件和所得价款的分配交易额。共计房屋产权房的推出，对许多自住买房人的青年人来说是一项重大的利好消息。在提出申请买回共计房屋产权房之前，曹磊也有很多顾虑，“以前的经济政策房都十分的偏远交通不便，或是生活圈不完善不利于居住，但是关注了多个共计房屋产权住房项目之后辨认出，区位的优先选择都十分优越，与市中心的距离也不算远，交通也十分便捷，甚至还有捷伊地铁线路正在施工等待开通”。据她检视，国家解决买房人人群住房市场需求的力度越来越大。曹磊告诉法治周末记者，他们所处的行业的薪资在上海属于中等水平，这些年的存款并不多。她彼时手里的资本金只够在四环边上付一个“老破小”的按揭，而买共计房屋产权房就减轻了很多资本金压力。她所买回的共计房屋产权房，国家占住房建设资本金的35%，他们购房总额相当于附近房价的65%。“双亲帮衬一些，加上工作攒下的积蓄，100多万元按揭，买下两套近90万平方米的小平房。用公积金贷款，经济压力并不大，对日常生活基本没有影响。”虽然多于65%的房屋房屋产权，但对她来说，30岁能在上海五环内有一个能落脚的地方性，已经十分满足用户了。据了解，共计房屋产权房的买回者须满足用户严格的审核条件。其中一条是：单身家庭提出申请买回的，提出申请人应当年满30周岁。而在购房者具备资格后，基本只能在工作所在地提出申请。
像“菜场”一样的选房当晚
曹磊至今还记得，收到选房短信的此刻，他们高兴得手舞足蹈。但仔细阅读完选房规则后，她又陷入了焦虑，差点放弃去当晚选房。“我们住宅小区多于999套房子，彼时我排到了1700多号。看到这个号的一瞬间，感觉到眼前的房子要离我远去了。”选房前，她几乎每天都给房地产销售打一个电话，确认如此靠后的号码是否有机会选到房子。在得知此前共计房屋产权房弃购率能达到90%的消息后，曹磊吃下了一颗定心丸。她抱着试一试的心态，已经开始仔细做选房全攻略。选房前，曹磊去参观了样板房：格局还算方正，89万平方米的三居虽然看起来有些挤迫，但布局还算合理。尤其是厨房采光不错、实用性很强，卫生间干湿分离迎合了她的市场需求。那段日子，曹磊一下班，就已经开始在网络上做买房全攻略：不要临街的房子，不要户型“畸形”的房子，尽量不优先选择第二层或是下层，小平房是首选……由于双亲不方便来上海一起选房，她每天都和家里人沟通买房要求，并在小程序上将他们看淡的房子都勾选上了。由于排号过于靠后，曹磊选房的市场需求没有得到完全满足用户。到达选房当晚之前，曹磊没想到会来那么多人——售楼大厅人挤人，像极了挤迫的菜场。大家都齐刷刷地盯着选房的大红板子，生怕他们看淡的房子被人选走。“看着计划要选的房子一个个被贴上已出售的条码，到我的时候只剩下几套顶楼和下层，有东西向或是南北向的房子。彼时流程十分紧，思考的时间很有限，最终选到了两套南北朝向的下层，计划着未来可能会有个小院种种花什么的也挺好。”由于这个项目的区位和周边配套设施比较完善，弃购率十分低，曹磊觉得能选上房子就是幸运地的。
盼上海“组合拳”发挥作用
与买房时的幸运地不同，曹磊的收房之路却略显坎坷。怀着对新房的期待，曹磊时不时地会去住宅小区附近溜达一圈检视进度。眼看着住宅小区从图纸上的二维画面，进展到挖地基、建起楼，再到外墙已经开始涂上红白色……她内心很是兴奋。总算要到了收房的日子，曹磊请来一位专业的验房师。环评辨认出，天花板瓷砖率十分高，南面两万平方米左右的阳台瓷砖率达到了80%每万平方米。最夸张的是，次卧地面中央有一个十分明显的变形。验房师测量辨认出，次卧天花板的高低差有1.2厘米之大。除此外，还有热水器变形、墙面开裂、色层不下水、门框不直等十几处大小难题。曹磊将环评中的难题交代给开发商修理。两个月后，她再来环评时，辨认出原来的难题都还在，只是验房师贴的条码被撕干净了。一气之下，曹磊找来了负责修理的领导，却遭受几轮“打太极”。最终，曹磊优先选择妥协，“就算让他们在修一次，也就是填一下保修单，下次来还是老难题”。曹磊的遭受并非个例。同样作为买回公有房屋产权房的青年人，齐炎所购置的房屋瓷砖难题也十分严重。“我家次卧有一盖蛛白墙的瓷砖面积达到100厘米乘80厘米。修理的师傅说由于盖房子的时候水泥没有浇筑好。最后帮我们在墙面上补了一张网，刷上了腻子和乳胶漆，就修复完成了。”她明显地感受到在收房后，开发商和物业相互踢皮球，无法从根本上解决难题。由于多次沟通无果，“怕越修越糟糕”，她也只能妥协了。在曹磊看来，共计房屋产权房的房屋产权购房者与政府共计，政府也处于业主的位置中。她希望，在房地产商从开发到交房的过程中，政府也能对房屋建造和维护起到更好的监督作用。曹磊的心愿不久就变成了现实。近日，上海市连出组合拳保证共计房屋产权住房购房者权益。3月21日，上海市住建委发布关于《上海市共计房屋产权住房预售合约（试行）》（以下简称“预售合约”）、《上海市共计房屋产权住房现房买卖合约（试行）》（以下简称“买卖合约”）向社会公开征求意见的公告。其中专设一章明确共计房屋产权住房质量和保修责任，对房屋地基基础和主体结构、装饰装修及设备标准、民用建筑节能措施及其他质量难题进行明确约定。同时明确了房屋保修责任及质量担保相关难题。上海金诉律师事务所主任律师王玉臣告诉法治周末记者，不只是共计房屋产权房，质量难题在一般商品房中也比较常见，“房屋报修责任及质量担保难题在预售合约中予以明确，能更好地保护购房者权益”。“合约范本”出台可警示开发商
“从外部粗略地看住宅小区环境十分好，但是仔细看就会辨认出很多小难题。比如，楼体上会有些大洞、网状物外露等。”齐炎告诉法治周末记者，她所住的这栋楼，还有很多户人家暖气漏水，甚至水都渗到楼下去了。而由于是在收房后辨认出暖气漏水，现在找人修理都成了难事儿。业主只能从外面找工人来修理。暖气漏水后，有业主辨认出了另一个难题：共计房屋产权房是精装修交房，木天花板是开发商已经装好的。暖气漏水后天花板被泡发霉，有业主掰开天花板辨认出该木天花板的品牌并非当初合约中承诺的“比嘉、大自然、圣象或同档次品牌”，在网络中能检索到的信息寥寥无几。因此，有业主提出质疑，该木天花板产品质量是否达标，甲醛含量是否超标，对人体健康是否会产生不利影响。面对业主的质疑，开发商向业主回复了一封《关于业主对木天花板质疑的答复》，认为所谓的知名品牌知识建立在消费者他们的认知范围内，并出具了第三方检测机构所发的检测报告，以证明住宅小区住房所使用的木天花板属于合格产品。此外，对于业主最关心的甲醛释放量难题，开发商也依据检测报告给出了“完全合格”答复。但这样的解释，许多业主并不相信。法治周末记者注意到，在前不久发布的预售合约中，设置了装饰装修及设备标准的专门条款，除要求使用合格的材料外，还要求甲方应在项目摇号前，将装修菜单内容进行公示，并在项目当晚配备样板房。同时，样板房应向全体乙方开放，并保留至交房后6个月，其使用的材料、部品、设备等应当与本合约约定一致。王玉臣认为，此次预售合约示范文本对该部分条款的明确，能进一步约束开发商，减少“货不对版”“虚假宣传”的发生。相比曹磊和齐炎，韩侨在买回共计房屋产权房时的烦恼要来得更早一些。2021第一年初，韩侨以家庭为单位开启了第二次共计房屋产权房的提出申请，并获得了选房资格。他所提出申请的项目位于顺义区区清河，由于区位优越，一入市便受到广泛关注。在经过紧张的选房、交定金、付按揭款之后，购房者们即将迎来预售合约的草签，可当他们仔细阅读即将与开发商签署的《上海市共计房屋产权房预售合约》（以下简称“预售合约”）后对部分条款存有异议，希望与开发商协商修改。按照上述预售合约，甲方逾期交付房屋的“乙方有权解除合约，甲方无息退还乙方已付房款并按全部房价款2%支付违约金”。有购房者对比了部分其他共计房屋产权房、商品房预售合约，辨认出合约中的约定是：甲方按不低于人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。而韩侨所持有的预售合约中，甲方无此项赔偿责任。因此，他们认为，该项目的开发商有意降低自身的违约成本，而加重了购房者的责任义务。引发争议的条款不止这一项。韩侨认为，最离谱的条款是补充协议中“从《房屋交付通知单》中确定的交付日期之日起，该共计房屋产权房的责任和风险有乙方、丙方（代持机构）承担”。在他看来，存在质量难题无法环评也是交付工程，未来房屋质量难题的修理谁负责？业主损失谁来承担？目前，韩侨所选的住宅楼已经封顶，但他不知道，合约难题何时能解决。值得注意的是，此次预售合约示范文本中，增加了给付利息的条款并设定为“不低于同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率”。在王玉臣看来，此条款以最低的限制，遏制开发商降低其违约成本。“在以往的共计房屋产权房预售合约中，因没有设定开发商一些违约责任的最低限要求，一些开发商利用其优势地位，设定一些‘霸王条款’，来降低甚至减免他们的违约责任，尽可能实现他们的利益最大化。”王玉臣说。上海安理律师事务所合伙人包华向法治周末记者介绍，不仅共计房屋产权房，在很多商品房的预售合约中存在开发商减少违约责任的条款屡见不鲜。开发商利用其优势地位在合约、补充条款的设定上减少、免除他们的责任，扩大他们的权利，并剥夺购房人的部分权利，扩大购房人的责任。包华认为，此次预售合约示范文本中对给付利息的条款方式加以明确，对开发商有一定的警示作用，开发建设单位不能滥用他们的优势交易地位。此次预售合约及买卖合约的出台，意在进一步规范上海市共计房屋产权住房销售行为，切实维护共计房屋产权住房买卖双方合法权益。对外出租规则进一步细化
近期，上海新出台的《关于规范共计房屋产权住房出租管理工作的通知（试行）》（以下简称《通知》）中，明确了共计房屋产权房出租需通过市级代持机构建立的网络服务平台——上海市共计房屋产权住房租赁服务平台办理。《通知》的出台，让不少共计房屋产权房购房者心中的石头落地。本来计划购置一些家居就入住新家的曹磊，最近的工作发生了变动，需要到顺义区区工作。良乡与新工作地址的距离太远，她正在犹豫能不能把房子出租出去，减轻一点生活压力。“我的房子是三室一厅，只是个人用来起居生活确实有些大，特别是工作地点改变后，交通十分不便。现在想把他们的房子租出去，在单位附近租一个小客厅，这样既可以缓解经济压力，也降低了交通成本。”在她看来，《通知》的出台就像一场及时雨。“此举对共计房屋产权房的购房者是有利的，对于工作需要或孩子上学等特殊情况的，可以通过相应的平台进行对外出租，实现房屋的有效利用，同时还有相应的收益。”王玉臣认为，《通知》对共计房屋产权房的出租进行了规范化，既不像部分保证性住房（如公租房）不允许对外出租，同时，可以对外出租的情况进行了明文规定。通过相应的代持机构，服务平台既可实现对外出租，政府又能对其进行有效的监督管理。法治周末记者注意到，截至发稿前，上海市共计房屋产权住房租赁服务平台已有30条出租房源信息上线。
退出机制逐步完善
买回了共计房屋产权住房，将来如果有换房市场需求，该如何顺利退出？这是许多共计房屋产权房业主和观望者都十分关心的一个难题。谈及此，曹磊也并不担忧。在她看来，“共计房屋产权房是一个新事物，相关经济政策会在发展和实践的过程中不断补充和完善”。2017年9月30日已经开始实施的《上海市共计房屋产权住房管理暂行办法》（以下简称“暂行办法”）规定，共计房屋产权住房购房人取得不动房屋产权证未满五年的，不允许转让房屋房屋产权交易额；取得不动房屋产权证满五年的，可按市场价格转让所购房屋房屋产权交易额。代持机构具有优先买回权，代持机构放弃买回的，转让对象应为其他符合共计房屋产权住房买回条件的家庭。而在此次发布的预售合约、买卖合约中，单设《上海市共计房屋产权住房使用协议》，细化了上海市共计房屋产权住房的退出机制。协议中明确要求购房者应严格按照上海市共计房屋产权住房转让有关规定执行，包括：乙方（购房者）取得不动房屋产权证未满五年的，不允许转让房屋房屋产权交易额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交提出申请，由丙方（代持机构）回购。乙方取得不动房屋产权证满五年的，可按市场价格转让所购房屋房屋产权交易额。5年后，购房者向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交上市提出申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先买回。代持机构放弃优先买回权的，购房者可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋房屋产权交易额信息，具体交易额比例以双方合约中约定的房屋产权比例为准。其转让对象应为其他符合共计房屋产权住房买回条件的家庭。值得注意的是，新购房人获得房屋房屋产权性质仍为“共计房屋产权住房”。对于购房者已买回其他住房的情况，要求在其签订有关房屋转让合约后30日内，以书面形式告知丙方。丙方可以在收到乙方告知或是收到相关不动产登记机构书面告知后，按照有关规定由丙方按市场评估价格回购该房屋乙方房屋产权交易额。
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