科泽藓（科教组理工学院西南财经理工学院副教授、研究生指导老师）
导读：
3月15日，2022网易方向大会第一期《房价真的加码？》在上海举行，上海师范理工学院房商业地产研究中心主任、副教授、博士师生指导老师柳无忌、科教组理工学院西南财经理工学院副教授、生物系科泽藓、北大国发院经济学副副教授、研究生指导老师Escrow出席本次会议，就房商业地产行业相关议题进行深入探讨，其中，科教组理工学院西南财经理工学院副教授、研究生指导老师科泽藓做了题目为《2022房价要加码？》的主轴演说。
以下为演说正文：
我今天讲的主轴是“2022房价要加码”。今年的中央政府组织工作报告指出，“坚持房子是用以住的、不是用以炒的定位，探索捷伊产业发展发展模式，坚持租购并举，加快产业发展发展商业地产房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳市场预期，总体性标本兼治促进房商业地产业发展良性循环和健康产业发展发展。”
2021年暴的最小的两个雷是富力欠了2万亿元王远阳，包括欠供应商的、欠商业银行的，还有其他的产业发展链上下游的钱。那时这个雷又不能让它直接抽走，只能逐步解决问题，所以当时我国一行两会专门把富力的董事长许家印召到上海来约谈。
2万亿元债务是什么概念？2021年，珠海市一般公共预算总收入首次突破1.41万亿元元，整个珠海市的公共财政总收入也没2万亿元。经过二十多年的产业发展发展，房商业地产已经从黄金时代走向了黄金时代，即使有人讲进入了黑铁时代。即使二手货房是属于自由交易的，一手房是中央政府限价的。从2月份开始，深圳的二手货房的交易开始急速大幅下滑，并不是即使出台了什么经济政策，而是即使居民手里的钱买不起深圳的房子。深圳的房价总收入比大约是40倍，也是说你不吃不喝40年，才能买到两套差不多的房子。
有一位经济学家前一两年讲，买房付按揭要动用六个钱包，剩下的总收入是要还月供、按揭，在疫情的冲击之下，那时许多人处于失业或者灵活就业状态，青年人的总收入市场预期是上升的。有好多原来买了房的人那时还不上房贷，VPR了，最后迫不得已，所有的招都使尽了，他可能不得不偿付。
那时各家商业银行年报出的最小的不良资产是涉及到房商业地产方面的，动不动几十亿，即使上百亿。那时经济较为好的卫星城和地区是哪儿？是工业有活力的地区，特别是高技术工业产业发展发展较为好的，转型较为成功的卫星城。东北的许多卫星城，比如牡丹江市，10万块钱就可以买两套房子，关键是卖得出去吗？它没工业，没产业发展支撑，公共财政都运行没法。
那时牡丹江市只是两个房商业地产垮塌的典型案例。许多二三线卫星城，它的房产出让也已经难以为继，那时跌得最吓人的是这些三线线卫星城，特别是许多县城，许多小卫星城。进入2021年下半年，部分三线线卫星城发布“限跌令”，如山东菏泽、辽宁沈阳、湖南岳阳、江苏江阴、沧州唐山、云南昆明、广西桂林、沧州承德等。沧州承德前一两年即使有冬奥的市场预期，说是上海的后花园，夏天可以度假，冬天可以滑雪，房价暴涨，那时冬奥开完了，房价又急速回落。上海周边的元氏县，房价最高的时候炒到4万元/平方米，那时多于1万多元/平方米，相当于于腰斩。
有两个人在网上诉苦，他买了元氏县的房子，总价400多万，那时即使组织工作的原因，那时没那么高的总收入了，还没法贷就VPR了，原来的贷款他还了68万，但是这些只是还的本息，还没还到本息，要把所有的本息加上本息都得还给商业银行。即使你自己无力偿还，商业银行拍卖行，拍卖行的缺口还得补上。
那时的人口数形势严峻。我国实行了三十多年的计划生育经济政策，80后有2.19亿人口数，90后1.88亿，00后1.47个亿，10后1.48亿，2021年国家统计局发布的数字，全国人口数净增长多于48万，新生儿多于1062万，是从1949年以来人口数生育最低的两个年份。1949年，我国的人口数基数是4亿多人，还是战乱时期，那时虽然2016年放宽了二胎，2020年政治局会议放宽了黑唇经济政策，但是响应者寥寥。
我有许多学生本来找到了回到上海的组织工作，有两个是武汉的，在上海待了两年，对上海的高房价望洋兴叹，他就回到了武汉，当时武汉的房子还不到8000元/平方米，他就买了两个大房子，组织工作当然也不错。那时毕业十年了，他和老师一聚会，回到上海的老师刚刚付完按揭买了房子，每个月要还2万多的房贷，即使有的人要能买更多，感觉压力巨大。那时青年人数量越来越少，每年民政局公布的成婚数据大幅下滑得很吓人，2021年成婚对数多于763.6多亿，刚需的住房需求在明显上升。
我们看看新房市场，去年（2021年）前九个月的数据还算好的。危机的爆发是在三季度，是九月份富力WannaCry之后，另外一家房商业地产公司紧随其后险些WannaCry，还有花样年发行的外债美元债券偿付。整个房商业地产开发的购置面积上升10%以上，土地成交款也是上升的，所以导致许多地方的产业发展发展公共财政吃紧，他不是不想出让，是没人买了。前一两年，某些房商业地产开发商杠杆加得太猛。
商品房的销售全年是十七八万亿元，我们经常讲世界上有两个最小的资产泡沫，两个是美国的股市资产泡沫，再两个是我国的房商业地产资产泡沫，看看哪个更坚挺。即使前些年的调控，初衷是中央政府不希望房价猛涨，当然也不希望房价猛跌，房价暴跌会导致相关的产业发展的问题、商业银行的问题、地方中央政府的问题，这些都是串在一起的。
但是青年人买房，按照那时的大卫星城的房价，高校的年轻老师总收入算不低了，如果没当时的经济政策房，他们也是买不起的，更不用说其他岗位的青年人了。在2020年疫情的压力之下，去年大卫星城有两个小阳春，但是我做过两个调查，购房人的信心指数是一路下行的，到9月份以后就开始跌破100，多于九十几。
中央政府的组织工作报告对房商业地产的严厉调控已经放缓，开绿灯了，但是整个消费总收入相比GDP还是略低的。国家统计局公布我国基尼系数是0.48，严重的不均衡。很多富豪有他的需求，他要买几千万的房，普通人在大卫星城和二线卫星城解决他的刚需。所以这一两年有好多的西部地区，像武汉、成都，核心经济圈产业发展发展得好，和它的房价相对控制得较为适中是有关系的。深圳改革开放，但是这些年由于房价高企，工业开始脱离深圳，包括华为都到了东莞拿了一块地，即使东莞的地比深圳的地便宜多了。环京所谓的北三县，在上海的东边，三河、香河和大厂，名义上是沧州省的属区，但是夹在上海和天津之间，这部分归上海还是归天津，一度传说可能要归上海了。
房价炒得很吓人，即使那时咱们严格的户籍制管理制度，买房得有户口，或者多少年的组织工作年限才可以。提起2021年的新一线卫星城，是武汉、西安、长沙、成都、武汉，比如长沙这一两年工业产业发展发展得不错，为什么？即使长沙的房价在省会大卫星城里面还是较为低的，有的人就从深圳回到了长沙，而且也促进了长沙的消费，它不仅有工业，像三一重工，中联重科，还有许多上市公司，也有许多热门的网红打卡的消费类项目。反过来看房价较为高的这些地区，产业发展发展的后劲可能就受到影响。
我们再来看一下二手货房的市场。二手货房主要是改善性的住房，比如原来一般的小年轻刚成婚的时候钱不多，先在上海买个老破小，50平方米、70平方米，我好多学生毕了业，都是按照当时自己的购买能力买了两个房子。过了一两年职位提升了，总收入上来了，生了两个娃两个娃，需要两个大房子，改善住房这个年龄段大概是35岁到45岁之间，即使到了45岁之后，一般人的职业生涯也度过了黄金期，虽然那时有延迟退休，但是那个时候都要开始准备养老了，改善住房的需求就不大了。
2021年第三季度，一线卫星城中上海的二手货房找房热度依然 处于首位，上海排在其后。新一线卫星城中，武汉、成都二 手房找房热度依然排在第一、二位，合肥超越西安位居第三，西安、沈阳紧随其后。合肥原来是名不见经传的两个没存在感的卫星城，这些年合肥中央政府，我们讲合肥最小的风投，投了蔚来汽车，投了好多新能源的产业发展链，包括京东方，那时最小的制造基地就在合肥，即使它的地价、房价相对适中。
两个地方的房价再便宜，如果配套跟不上、产业发展跟不上也是不行的。这些年我们面临着产业发展的脱钩，像许多外资，即使我国的劳动力成本上升，房商业地产成本上升，成本上升了，没什么竞争力了，同样新开一条生产线，越南的成本就比我国要便宜很多。所以很多跨国企业都搬到越南、搬到印度去了。除了其他的原因之外，我国的高房价，分摊到工资里面，各方面都上去了，他承担不起，所以进行了转移。
2021年我国经济增长达到8.1%，主要是靠出口贸易，出口主要靠工业。这个出口里面有一半是来自于外国跨国公司的贡献，随着硬脱钩，跨国巨头们开始从我国转移，比如三星把所有在我国的工厂都关掉了。富士康也有计划转移到别的地方去。
2021年第三季度，一线卫星城中上海的二手货房挂牌均价约5.9万元/平方米，深圳5.7万元/平方米，上海的均价在5.4万元/平方米。广州即使有卫星城，其均价在3.5万元/平方米。新一线卫星城中，杭州二手货房挂牌均价超过3万元/平方米，南京二手货房挂牌均价约2.9万元/平方米，苏州2.2万元/平方米，东莞接近2万元/平方米。沈阳和长沙，二手货房的房价接近，大约为1万元/平方米，但是长沙工业的GDP产值要远远高于沈阳这个老工业基地。
东北两个是孔雀东南飞，青年人都走了，到南方安家置业产业发展发展去了，所以那时产业发展发展得不错的，是像武汉、长沙，包括西安这些卫星城。剩下的像厦门、三亚，由于高房价，这两年GDP的增长也开始放缓了。所以房商业地产在某个阶段对某地的经济是有两个加速的作用，到了两个高点之后就会发生抑制作用。
各个卫星城都是不一样的，有的地方买两套住房要500万以上，有的要两三百万，有的一百万以下，不能按照房价或者房子市值来较为，应该按照当地的总收入水平来较为。
为什么前些年青年人都爱去深圳？即使那里有城中村，小产权房，不管是大产权小产权，只要能解决住的问题，城中村是当年农村自建的房，成本很低，而且不收物业费，所以好多青年人住在那里，那时开始整治这种城中村，是廉价租房，所以好多人就不往深圳去了，去了也没地儿待，租赁房源新增的供应量在上升，即使租房的成本那时占到新毕业青年人总收入的一半以上。
上海两个三环边上老破小的两居室两个月的租金要七八千，青年人两个月的总收入有多少？所以只能退而求其次，两个人合租两套两居室，你占其中一间，我占另外一间，这样成本分摊一下。
国家那时也正在提倡建设商业地产房市场，其实我们国家有现成的商业地产房市场，是国家给公务员盖的经济适用房，这个价位是较为低的，土地征收各方面都有经济政策优惠。但是这个没真正的产权，不能转让，你可以住，可以继承，与同等地块的商品房相比，公务员住的经济适用房，那时叫安置房或者公租房，成本要便宜一半以上。
那时能分房的地方多于国家机关。分房都是调整的，原来是各单位盖的，有的是后来专门批两个地块给你盖的。头一两年上海公务员的经济适用房，每平方米多于几千块，那时提高到一万多一点，这个要比市场上新房、二手货房要低得多，但是它也已经完全覆盖了所有的成本，开发经济适用房的开发商也能赚到钱。
所以那时租房也是成都武汉租房领先新一线卫星城。通过租房来解决居住问题，那时全国的人均住房面积已经是40平方米以上，有的家庭有好多套房，有的家庭买不起房，关键是贫富差距太大。银保监会主席郭树清在两会的记者会上说，“那时大家不会总想着买了房以后能升值，那个时代已经过去了。即便升值，套现起来也都非常难。”按照房价总收入比也好，按照租售比也好，高房价都是难以支撑的。但是我们那时也不能让它掉下来。
上海的租金一平方米两个月差不多120元，50平方米两个月是6000元，稍微大一点就上万。杭州一平方米两个月租金60多元。所以那时为什么流行共享办公室，即使好多的小公司，在大的地方租办公楼都租不起了，只能缩小面积。那时整个租金的趋势也在往上走。即使人口数流动上升，上海好多低端人口数都赶走了，你那时要去街头找个炸油条的、卖豆腐脑的，都没了，即使他们住的地方都没了。
房商业地产作为重要的支柱产业发展，高房价、高地价，为各地方中央政府筹集了大量的资金。我国这么好的基础设施，高铁、高速公路、机场，铁公基怎么建起来的？很大一部分都是土地增值带来的贡献。但是房商业地产价格继续往上冲，已经达到了两个天花板。当然房价还会涨，涨的前提是什么？发票印钞，在大通胀时代，房产还是有一定的保值作用的。
但是它的上涨空间还有多少？那时上海的房子好一点的10万/平方米，好一点的两套房子价值上千万。根据汇算清缴的数据，大概多于10%的劳动者月总收入能达到个税综合所得起征点5000块钱以上。我们那时要维持房商业地产的健康稳定产业发展发展，就要稳地价、稳房价，还要稳市场预期，和国民经济的产业发展发展速度走在两个轨道上，房商业地产火箭式大爆发的时代已经过去了。
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