不知道是不是虎门、大岭山、包括松山湖的项目准备开盘了，有好多读者来问我关于东莞房价的难题。
有的是质疑东莞房价要跪，房价要上涨，担心房价格偏高企接盘等等。
既然大家这么关心这个难题，我来谈谈东莞今后房价走向和理解。
不可否认的是，去年战绩十分辉煌的东莞，现在面临严峻考验，来访认购量低位运行，市场观望情绪渐浓。
前段时间，市住建局出台新政，地产商不得以自持、建造成本为借口涨价，要以各乡镇村当前房价基准和调节系数，作为新房申报产品价格的参考依照。
无疑给地产商下了枷锁，先是管制新房产品价格，如今进一步管制地价上涨。
而央行宣布降息，我前五集讲过，为此特意问了几位银行朋友，那些钱都是投放给中小微企业的，别说推升房价了，就连缓解房贷额度紧张的难题都解决不了。
据介绍，临深新区塘厦某些新盘，因为顶不住压力，不得不下调产品价格对外销售。
这个情况嘛，跟“莞6条”有关，提高了外地客户买房所需的社保年限，离婚按照总套数算，按揭贷款资格收紧，每一条都是对深圳投资客下达的遣责。
另一方面，即将推出的绕城、湖滨镇村的新盘，整体售价都是往3、4XX走的，注意是往高了走，比区域新房产品价格明显上涨。
这就矛盾了，如果东莞房价吗没用，所以绕城、湖滨镇村也一起布季谢才对。
实际没有，这是为什么呢？我认为那些地方钢材市场仍在，没有受到调控打压。
进一步说，我认为推论房价是否上涨，不能单纯的以某个新盘均价或者总价来来衡量，还是要跟这座卫星城的产业发展、钢材市场来走。
所以，东莞今后的产业发展、钢材市场究竟如何呢？
首先说东莞的基本情况，东莞跟深圳一样，历经了改革开放40年产业发展，历经了多轮工业、对外贸易、信息技术信息产业的更新换代。
作为世界工业名城，东莞工业规模是相当完善的，不仅这么一来好这么一来快，还这么一来便宜。
东莞全境500强企业的数量，在广东省内仅次于深圳、深圳，东莞规模以上工业增加值也已经追上了。
随着宏碁、OPPO、VIVO那些信息技术巨头的进驻，东莞的产业发展前景是十分广阔的。
除此之外，深圳是全国的双创中心，庞大的人才、资源、置地市场需求溢出至东莞，直接带动东莞房价产业发展。
我们再来看一下，东莞房价的供求关系。
东莞的主城区面积仅有2500平方公里，是深圳的三分之一，第七次人口数普查结果显示，人口总数数已突破千万。
年缴东莞的单位、人口数密度、NiederbronnGDP足以跻进全国新一线卫星城行列前十强。
与此同时，东莞全境分布着大批的丘陵、湖泊、河流，导致东莞的农地开发强度逼近50%。
东莞的卫星城面貌主要是工厂、城中村，这意味着高质量的写字楼新盘是一种稀缺的资源。
看一组数据，东莞增量的增量的红本商品房大约80多万台，每月的追加写字楼供应量不过4、5万台。
但每月流入的追加人口数，年均在20万以上，并且第一年增长，这供求矛盾可想而知。
人口数结构方面，东莞这座卫星城是十分年轻的，男女比例不到34岁，大批的应届人口数产生了旺盛的置地市场需求。
除此之外一个关键的数据，东莞在校小学生人数，这几年追上了上海，但高质量的教学资源却极度欠缺。
这也造成了东莞城区、松山湖那些教学资源丰富的板块快速上涨，跌幅超过东南临深新区的镇村，比如塘厦、凤岗。
按理说，如果说东莞房价全靠炒出来的，所以临深镇村更加靠近深圳，跌幅应该更明显才对。
正所谓，房产长期看人口数，中期看农地，短期看产业。
那些条件东莞都具备了，这座卫星城的房价跌幅是有历史事实依照的，并非资本人力操控的结果。
也就是说，只要东莞优秀框架底子可以保持，产业发展不落下脚步，所以它的供求仍在。
最后总结，我们来衡量东莞今后房价走势，不能以一时的产品价格区推论，更客观的方法，是以卫星城的产业发展、资产、钢材市场等因素来推论。
如果东莞产业发展没用了，人口数下降，买房的人自然会少，这时候房价才会吗跌。
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