才刚发布完基准利率管理制度，又来了农地管理制度。
8月26日，十四届全国人民代表大会常务委员会第十次全会在人民大会堂开幕，全会透过了有关修正农地安全法、卫星城房商业地产安全法的决定。
这象征意义，中国的农地管理制度发生重大变化。从实际影响看，可说是“70年来所并无”。
自然资源部官方发布的文章称，此次立法实现了“七大突破”：
1、扫除了自发性固定资产工程建设工业用地进抄底场的法律条文心理障碍；
2、体制改革了农地征税管理制度；
3、健全了贫困地区集体土地管理制度；
4、为“多规合一”体制改革预留了法律条文空间；
5、将耕地提升为永久耕地；
6、合理划分中央和地方农地许可权；
7、农地督察管理制度正式自然法。
一是首次对农地征税的公共利益进行明确界定。
确认只有因军事外交，中央政府组织机构实行的基础设施工程建设、公益事业、扶贫搬迁和保证性保障性，以及成片合作开发工程建设等六种情况确需要拆迁的能司法机关实行征税。缩小了农地征税的范围，防止随意、盲目占用贫困户的农地利益。
二是增加拆迁补偿金，保证了被拆迁贫困户原有生活水平不降低，长远生计有保证；健全农地征税程序，原本的批后报告书改为了现对报告书。
现对报告书意思是中央政府在拆迁以后要和贫困户协商，跟贫困户签订协议后才能提出办理手续拆迁申请，办理手续拆迁的审批手续，使被拆迁贫困户在整个过程中有更多监督权、监督权和话语权。
还发生改变了过去以农地征税原用途来确认农地补偿金，以产值次方法来确认农地补偿金金和收容保障金的做法，以区片综合地价取代原本的农商业地产值次方法。
另外，在原本的农地补偿金金、收容补偿金金、地上冲蚀三项基础上增加了贫困地区村民住宅补偿金和社会保证费，从法律条文上为被拆迁贫困户构建了更加健全的保证体系。
最后，新《农地安全法》扫除了贫困地区自发性工程建设工业用地进抄底场的法律条文心理障碍。贫困地区自发性工程建设工业用地抄底是最大的亮点。
新法规定贫困地区自发性工程建设工业用地在符合规划、司法机关登记，并经三分之二以上自发性经济组织机构成员同意的情况下，能透过出让、承租等形式交由贫困地区自发性经济组织机构以外的基层单位或对个人间接使用，同时使用者在取得贫困地区自发性工程建设工业用地之后还能透过受让、互换、抵押的形式进行再次受让。
什么是贫困地区自发性工程建设工业用地？
主要是指用于非农生产的工业用地，分为五类：集体土地、公益性公共设施工业用地和固定资产工业用地。
那么以后这些地如果要抄底买卖，比如买下商业地产商盖房子，是要先经过征税变成国家所有，然后再抄底买卖，那么捷伊体制改革之后呢，这些贫困地区自发性工程建设工业用地如果要作为工业或是商业工业用地抄底的话，就能不经过地方中央政府征税，间接与基层单位或对个人买卖了。
为何Gazeille这样的新规呢？
大家都知道农地增量的重要性吧？
举个例子，同样拥有农地，我的地在贫困地区，我只能靠这片折叶庄稼，而你的地在城郊，能自己库塞县房承租出去或是转租给商业地产商搞合作开发，种地的收入的确不如卖房子原主子。
“推升内需”的关键就是要让贫困户有钱有势、有更高的消费能力。让贫困户分享农地增量，就是一个让贫困户变有钱有势的好办法。
而且贫困地区农地间接抄底的形式，还能给卫星城提供低成本住房，缓解大卫星城的房价上涨压力，让更多卫星城居民也享受到福利。
此次发生改变带来的影响，可说是“70年来前所并无”。为何这么说呢？
1.首先，的确是贫困户受益了，新规的好多方面都体现了这点。
①在拆迁环节，明确界定了农地征税的公共利益，这样有利于保护贫困户利益。
②在拆迁补偿金方面，在原本的农地补偿金金、收容保障金、地上冲蚀3项补偿金的基础上，又增加了贫困地区村民住宅补偿金和社会保证费，征税补偿金更全面，贫困户获得更多保证。
③进城落户贫困户，能保留集体土地。国家允许进城落户的贫困地区村民自愿有偿退出集体土地，这一规定象征意义着地方中央政府不得违背贫困户意愿强迫贫困户退出集体土地。就是贫困户变卫星城居民之后也能享受到“农地增量”。
④自发性固定资产工程建设工业用地间接抄底，能够发挥工业或是商业等固定资产用途，从而为贫困户增加财产性收入。
以后贫困地区自发性要先把农地“买下”中央政府，中央政府再招、拍、挂给企业和对个人。在这个过程中，中央政府获得了差价。现在间接抄底，没有中间商赚差价，卖家（贫困地区自发性）能收到更多钱，买家（农地使用者）能省很多钱。卖家、买家都获益，贫困户也能获得更多的分红。
当然，获利的多少，跟农地的位置有密切关系。如果你是北、上等核心卫星城的城中村贫困户，那么你获得的增量是最多的、郊区的就差点、远郊区的就更差。一般来说，省会卫星城及其郊区的贫困户，获益大于地级市，而地级市大于县级市、县城。
2.其次是对租房市场的影响极大。
以后农地供给不足，所以才造成了楼市房价极高，供需矛盾紧张，而与此同时，贫困地区却又有大量农地无法抄底。
目前卫星城的房价太高，农地太贵，全国的自发性工程建设工业用地的面积约为4200万亩，让自发性工程建设工业用地纳入到市场的流转体系中，市场机制会发生作用。
比如一线卫星城如果还是觉得农地不够，商业地产商的确会大量买进这种低成本的自发性工程建设工业用地，兴建各种非住宅项目。
而且只要引入商业地产商，建成租赁住房，往外承租，能取得至少5-8%的租金回报率，这对于农地的拥有者能说也是一笔永续的收入，他们只需要拿出农地，无需再投入资金。
目前全国已经有18个卫星城，准备利用自发性工程建设工业用地工程建设租赁住房试点，有利于大大增加租赁住房的供给，而供给增加，的确有利于平抑卫星城房租。
即便在北京上海，贫困地区自发性工程建设工业用地也有不少，未来这些地方，可能都会变成长租房，至少会拉低周边的租金水平。
在一线卫星城，农地间接抄底的房子，可能是商品房成本的四五分之一。依托这样的房产，搞长租公寓，就可能盈利，也能长期提供低于市场价格的房租。这对于平抑房价，有积极作用。
比如，北京的大兴这个全国首例发布报告书宣布自发性工程建设工业用地抄底的地区。北京大兴区瀛海镇3宗自发性工程建设工业用地出让并将工程建设共有产权住房。
从报告书看到，这个项目总工业用地面积4.7万平方米，其中工程建设工业用地面积4.1万平米，工业用地性质为绿隔产业工业用地，将工程建设共有产权房，将为北京大兴提供4000套房源。
售价仅为29000元/平米，还是精装修。这个价格相比于周边商品房项目，至少便宜一半以上。
当然，29000买的不是全部产权，只是一部分产权，按照北京市共有产权住房的规定，50%是对个人产权份额比例的保底线。这是针对财力有限的刚需一族，推出的一类房子。
③对住宅有哪些影响？
贫困地区自发性工程建设工业用地可受让也是有限制的，只能用于工业，商业用途，也就是说顶多盖厂房，办公楼和租赁住房、共有产权，却不能间接盖商品房住宅。所以，对于房价，有可能会分散购房需求，平抑房价。
因为此次体制改革主要针对的是商业和工业工业用地，而非住宅的这个原因。所以大家目前关心的小产权房有没有可能转正的问题，我也明确告知，不能。
自发性农地不经过“中央政府征税”，间接建成房子，而且不是贫困户自用。这种房子，我们以后称为“小产权房”。小产权房能转为租赁，但是不会获得商品房产权证的。
内容来源：小司聊理财
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