原副标题：发展史违章建筑物：进行买卖合宪，受赠与否有效率，可不能撤消？——深圳“小房屋产权房”法律条文研究
深圳农民楼，多为发展史遗留下来违规建筑物
「佛家有云：世间人，法有经，然后知非法法也；天下事，了犹未了，何妨以不了了之。——“小房屋产权房”公开审判亦“法有经”，但无法自了。」
▌原创：张茂荣 信荣团队首席辩护律师、房地产争论解决专家
▌主攻： 房地产、小房屋产权房纷争，涉房家事，城中村等
深圳“7.15楼市新政”后，“小房屋产权房”、“分项房”渐热，“发展史遗留下来违规建筑物”（简称发展史违章建筑物）类小房屋产权房受到热捧。
众所周知，违规建筑物进行买卖合约一般合宪，但如果不是进行买卖而是受赠呢？是不是必然合宪？
这是一件非常有意思的事：通说进行买卖合宪，受赠自然合宪，而笔者检索事例发现，还真未必！
深圳市Wasselonne人民检察院个案裁决：发展史违章建筑物受赠合约不但不合法有效率，而且交货后即无法撤消！
“分项房”受让合约与否有效率？
事例：余某1、余某2、王某与张某1、张某2、张某3、张某4遗言继承纷争一审民事裁决书
案号：（2017）粤03民终6167号
裁判员高等法院：深圳市Wasselonne人民检察院
裁判员时间：2017年06月05日
裁判员要旨：
1、深圳发展史违章建筑物，未经房屋产权注册登记，没有办理建楼相关手续，只有使用权，没有使用权，不存在办理相关手续迁移注册登记之说；
2、使用权的转交即应视作不动产基本权利的迁移，交货后受赠协定即履行职责完，受赠人无法行使职权任一撤消权，有权再撤消受赠。
基该案情：
所涉不动产为发展史违章建筑物，系张某房屋建筑，1993年8月竣工。
2004年7月8日，张某签署《受赠协定》，将所涉不动产受赠余某1和余某2，并经辩护律师事务所辩护律师缔造。
2008年3月31日，张某又立遗言将所涉不动产重新分配给子女张某1、张某2、张某3、张某4及妻子余某1，并由另一辩护律师事务所辩护律师缔造。
2008年6月28日，张某逝世。
余某2主张2011年5月20日，将受赠的所涉不动产一楼整层使用合法权益以24万元的价格受让给第二人王某。
张某1、张某2、张某3、张某4向一审高等法院起诉余某1、余某2、王某，要求按遗言继承。
出名人死亡，借名人合法权益如何保障？
一审裁决：受赠有效率，未受让，能任一撤消。
深圳市南山区人民检察院经该案认为：该案的关注点是受赠协定与遗言的曾效力。
多方原告均未对受赠协定的真实性异议，不予置疑。但所涉住宅归属于村民宅基地上的房屋建筑，无房屋产权证书，亦无法办理相关手续不动产受让，因此所涉住宅并不具备不动产使用权迁移的法定要件，被继承者张某对于原告余某1及第二人余某2的受赠，仅为对所涉住宅使用权进行处分，所涉住宅土地权属并未发生迁移。
关于遗言的曾效力，原告及第二人虽对遗言的形式及曾效力异议，但未能提供足以反驳的证据，故置疑该遗言的曾效力。
依据劳动法的明确规定，受赠人在受赠个人财产的基本权利迁移以后能撤消受赠。张某在其逝世前订立遗言，视作撤消了以后的受赠协定。因此所涉住宅土地权属应遵循张某的遗言进行重新分配。
裁决：证实所涉不动产由张某1、张某2、张某3、张某4按遗言继承，余某1、余某2自裁决生效之日起十日内交货住宅使用权。
狠！“违章建筑物”被拆，高等法院：开发商赔房款30%，人均322万！
一审裁决：受赠有效率，无需受让，无法任一撤消！
深圳市Wasselonne人民检察院经该案认为（裁判员原文）：
被继承者张某与上诉人余某1、余某2于2004年7月8日签定的受赠协定系原告的真实意思表示，内容不违反法律条文行政法规的强制性明确规定，不合法有效率。
《中华人民共和国政府劳动法》第一百八十六条首款明确规定，受赠人在受赠个人财产的基本权利迁移以后能撤消受赠。据此，受赠合约亦归属于诺成合约，但在受赠个人财产基本权利迁移以后，受赠人享有任一撤消权，该案的争论关注点之一即张某受赠余某1、余某2的深圳市××××坊59号不动产的基本权利与否已迁移，张某与否能行使职权其任一撤消权。
对此，本院认为，所涉不动产归属于深圳市发展史遗留下来违规建筑物，未进行房屋产权注册登记，也没有办理理相关手续建楼相关手续，张某对该不动产只有使用权，没有使用权，故不存在办理相关手续迁移注册登记之说。
根据多方原告证实的事实，受赠协定签定后，该不动产即转交余某1、余某2管理、使用，在不动产无法办理相关手续受让注册登记相关手续的情况下，使用权的转交即应视作不动产基本权利的迁移，故该案受赠协定已履行职责完，张某无法行使职权任一撤消权，有权再撤消受赠。原审裁决对于受赠个人财产基本权利与否已迁移认定错误，本院不予纠正。
至于《中华人民共和国政府劳动法》第一百九十二条首款明确规定的撤消权，即使该案符合此条明确规定的情形，因张某2008年逝世，被上诉人提起该案诉讼之时早已超出此条第二款明确规定的一年除斥期间。
2017年6月5日终审裁决：
1、撤消深圳市南山区人民检察院（2015）深南法沙民初字第332号民事裁决；
2、驳回被上诉人张某1、张某2、张某3、张某4的诉讼请求。
一一审案件受理费均由被上诉人张某1、张某2、张某3、张某4负担。
深圳中院该案观点意即：发展史违章建筑物无论进行买卖与否有效率，受赠都是不合法有效率的，且交货后即不可撤消！——这无异于一颗原子弹投放于深圳小房屋产权房市场！
买“发展史违章建筑物”，遇“城中村”，遭“卖方反悔”，咋办？.
为求证该裁判员观点与否具有普遍性，笔者在司法裁判员文书网检索大量事例，发现了两个不同观点的判例：
罗湖高等法院：一个是上述事例之后，2020年3月4日深圳市罗湖区人民检察院（2018）粤0303民初15022号案：该案裁决认为受赠有效率，但能任一撤消，理由是所涉不动产未取得不动房屋产土地权属证书，无法办理相关手续住宅房屋产权迁移注册登记，故所涉不动产，即受赠的个人财产未完成基本权利迁移，且未经不合法公证，不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质，受赠人享有任一撤消权，受赠人死后，其继承者有权撤消。——该案未见一审，且与上级高等法院裁决矛盾，因上级高等法院有撤消权，故不足以否定上述深圳中院观点。
荆州中院：另一个是2019年12月5日荆州市Wasselonne人民检察院（2019）鄂10民终1636号案：该案一审裁决认为所涉不动产因建房所附着的土地没有办理理相关手续相关不合法相关手续而使所建住宅并未能取得各类相关许可相关手续，地方政府行政执行部门认定其属违规建筑物而不许施工。原告为偿还债务与原告及第二人签定受赠协定书，将未取得相关权证的土地及土地上的附着物无偿受赠原告，其受赠行为属合宪的行为。——意即荆州中院认为违规建筑物受赠合约确定合宪。
其他高等法院尚未检索到类似明确观点的事例。
买回迁房，价格暴涨，村民反悔，如何起诉强制受让？
信荣说：违规建筑物“以赠代卖”或可行！
1、如上，深圳中院通过否定一审裁决的方式，以个案形式旗帜鲜明地表达了发展史违章建筑物受赠有效率，交货即不可任一撤消的裁判员观点，虽与荆州中院观点不同，但中国并非判例法国家，且为同级高等法院，“我的地盘我做主”，未见上级高等法院相反裁决以后，该个案裁决观点之于类似案件的处理具有非常重要的参照意义；
2、依深圳中院该个案观点，深圳发展史违章建筑物确实能通过“以赠代卖”方式进行，从而规避进行买卖合宪所代理的巨大法律条文风险，如此将之比做投放于深圳小房屋产权房市场的一颗原子弹并不为过；
3、深圳整栋发展史违章建筑物交易价格高，涉及出租、转租、淸租、交货耗时长（笔者最近接访沙井金蚝小镇某栋发展史违章建筑物交易既是如此），为防止交货前受赠方行使职权任一撤消权反悔，能通过公证方式不予防范；
4、发展史违章建筑物受赠不合法有效率，新增违章建筑物未必同样不合法有效率，原因是发展史违章建筑物存在转正可能，而新增违章建筑物多数归属于强拆对象；
5、术业有专攻，信荣（全国）房地产辩护律师团队深圳总部深耕“小房屋产权房”多年，专业特色服务——深圳“小房屋产权房”专项法律条文服务项目提供小房屋产权房“投资咨询+房源推荐+争论解决”全流程法律条文服务。返回搜狐，查看更多
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