网民发问：
@cccani：5天前在宝安区购得了两套150平的旧区房，生前并非村内居民，户籍也无此那，彼时是向一居民买的，集体土地证不怕死名，我们到辩护律师楼做了登记！ 前段时间有长实意欲改建，请问我的登记书有效率吗？到时候可以得到征地补偿不？？
始终以来，总有朋友问起，该不该买小住宅产权房？总结起来，他们想买小住宅产权房的原因，大概可归纳为三点：
1、没买房资格；
2、小住宅产权房比商品住宅价格低廉得多；
3、冀望未来征地，能赢得大笔赔偿金额。
有关买不买小住宅产权房，
网上始终议论，
到底该不该买小住宅产权房？
有关这个始终困扰着买房者的问题，
今天一起来谈谈！
什么是小住宅产权房？小住宅产权房并并非法律条文上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定通称的称谓。是指在贫困户集体土地上工程建设的住宅，未交纳农地税收收入等费用，其住宅房产证并非由北欧国家房管局部门颁发的，所以叫做“乡住宅产权”，又叫“小住宅产权”。
各村发的简而言之小住宅产权房产，实际上没或者说的住宅产权。这种房没北欧国家发的农地尼布寺和预售许可证，买房合约国土房管局局也不会给予备案，简而言之住宅房产证也并非或者说合法有效率的住宅房产证。
小住宅产权房有哪些类型？1、通常意义上的小住宅产权房：占用自发性工业用地或耕地违规工程建设，将贫困户自发性工业用地所有权流转，用于商品住宅合作开发的违规建筑。（这个是最常见的）
2、管制产品销售的小住宅产权房：在政府划拨或卖地的农地上，不按规划功能合作开发或使用，并将管制产品销售的住宅直接在市场上产品销售，具有住宅产权纠纷的不完全住宅产权房。
3、军产房：在军队享有所有权的农地上进行商品住宅的合作开发，之后买下军人以外的地方居民，通称“军产房”。
4、部分成交：一些成交还没办理手续征地手续及缴农地税收收入就进行买卖，该类住宅的保险合约会被视为合宪。
小住宅产权房的特征？相对于简而言之的“大住宅产权房”，小住宅产权房的特征还是十分明显的：
1、竞争优势明显：
小住宅产权房工程建设在集体土地上，这些自发性工业用地的地理位置相对偏僻，一般位于城市郊区或索宾卡，本身农地价值较高。最重要的一点是，无须交纳国有农地税收收入和有关税费，于是农地工程建设成本较低。
2、住宅产权不完整：
北欧国家不承认并不予办理手续小住宅产权房的过户相关手续，也不能挂牌上市买卖。并且，依照有关法律条文法规规定，小住宅产权房保险合约属于合宪合约，并不受《合约法》的保护。既无法律条文保障，也不可以挂牌上市买卖。严格上来说，小住宅产权本质上是无住宅产权。
3、不合法性：
小住宅产权房工程建设在贫困地区集体土地之上，与北欧国家现行的农地管理法相违背。贫困地区集体土地所有权是该自发性组织机构成员的私有权利，是不能卖地、转让的。目前利用贫困地区集体土地建造住宅出售给城镇居民的行为是违规的，小住宅产权房持有者赢得的乡镇住宅产权或村自发性组织机构有关凭证并不具有法律条文效力。
4、法律条文风险大：
小住宅产权房在住宅质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，买房者从乡镇或村委会赢得的简而言之住宅“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、征地补偿等方面均会受到较大的管制，有关权益难以得到保障。
小住宅产权房的最新政策根据我国《农地管理法》的规定，贫困户自发性所有农地的所有权不得卖地、转让或者出租用于非农业工程建设。而贫困地区集体土地属自发性所有，居民对集体土地也只享有所有权，居民将住宅买下本村以外人员的买卖行为不能受到法律条文的认可与保护，也不能办理手续农地尼布寺、房产证、契税证等合法手续。
《有关贫困地区集体土地确权登记发证的若干意见》规定，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将贫困户集体土地转为国有农地、贫困地区自发性经济组织机构非法卖地或出租集体土地用于非农业工程建设、城镇居民在贫困地区购置集体土地、贫困户住宅或‘小住宅产权房’等违规工业用地，不得登记发证。”
看到这里，你还敢买小住宅产权房吗？可能还是会有大胆的网民，认为“法不责众”、“人多力量大”，觉得多人一起购买，在征地或赔偿时，可以一起抱团，跟长实或政府谈判。
事实是怎么样呢？接下来小编将结合具体的案例给大家分析。
案 例 一独生子刘某工作后将户籍从贫困地区迁走成为城市居民户籍，但其父母的户籍仍在老家。如今父母先后过世，在老家留有2套小住宅产权房。
刘某决定将住宅出卖却遭到村委会阻挠，有关负责人表示刘某已并非村内居民，没权利出卖该住宅。
分 析
根据有关条例，刘某父母的住宅符合遗产的范围，刘某作为父母的法定继承人当然拥有该住宅的继承权。
但是在继承后的实际操作中，刘某由于不具有村内自发性户籍，存在无法办理手续住宅过户的问题，建议其将住宅卖地给村内的其它村自发性成员。
案 例 二城市居民购买小住宅产权房如果遇到征地可否赢得补偿？
分 析
小住宅产权房一旦涉及到征地赔偿等，原来的房主会以私下买卖不合法为由，要求全额得到征地赔偿，而买家很难得到补偿，风险很大。
案 例 三赵某日前与钱某签订了《住宅保险合约》，赵某将自己的两套小住宅产权房以30万元的价格买下钱某。签约当日，钱某向赵某支付定金5000元，部分房款50000元。
一个月后，钱某按照合约约定拟继续交付后期买房款时，赵某却反悔了，准备收回房子，把原来收取的买房款返还钱某，钱某诉至法院要求继续履行合约。
分 析
法律条文法规不允许集体土地上工程建设的住宅向本自发性经济组织机构以外成员产品销售，“小住宅产权房”不具有住宅的所有、转让、处分等权利，不能办理手续住宅的住宅产权过户手续。
本案中法院认定双方签订的保险合约合宪，由赵某返还钱某买房款，驳回钱某要求继续履行合约的诉讼请求。
综上所述，无论是集体土地转让还是小住宅产权房买卖都具有较大法律条文风险，大家务必谨慎对待。若是自发性经济组织机构内成员间互相转让，也应该给自己敲响一个警钟，避免因征地或者其他情况致使自己遭受经济损失。
来源：北京普法 编辑：王京
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